광주지방법원 2026타경30619. 광주 광산구 수완동 748-3 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 건물은 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 500㎡, 자연녹지지역이고 감정가는 1,137,471,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 796,230,000원, 감정가의 70%입니다.

등기상 핵심은 2018년 12월 10일 비아신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 노여령의 300,000,000원 근저당, 광양시 압류, 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 지현아·김소율 두 사람이 나타나지만 전입일은 모두 2025년 12월 1일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인 인수로 연결되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원

2014년 비아신용협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당은 2018년 12월 10일 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 3번 비아신용협동조합 600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 노여령 근저당 300,000,000원, 광양시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입신고가 2018년 12월 10일 말소기준권리보다 뒤인 2025년 12월 1일이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인 대상이지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.

③ 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘싼 가격’이라고 단정할 수 없다

현재 최저가는 감정가 1,137,471,000원에서 한 차례 유찰된 796,230,000원(70%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 입찰가격 판단은 별도의 최근 실거래 및 현장 매물 확인이 필요한 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 796,230,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 근저당 채권총액 900,000,000원 중 785,867,700원이 배당되고, 114,132,300원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 핵심 하자 — 제시외 차고·차양 위반건축물

감정평가 요항표에서는 공부와의 차이를 “해당사항 없음”으로 적고 있지만, 매각조건상 제시외 건물과 수목을 포함해 일괄매각하고 별도로 위반건축물 가능성이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰 후 단순히 소유권만 취득하는 문제가 아니라 제시외 시설의 적법화 가능 여부, 시정 범위와 비용, 이행강제금 가능성까지 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수완1저수지 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·주거나지·미개발 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용. 건물 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 대 500㎡, 완경사·정방형·세로한면(가), 공시지가 642,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지 일부는 건축법상 도로에 해당합니다.
• 환금성. 실거래 비교 자료가 없고 주변에 주거나지와 미개발 농경지가 혼재해 있어, 일반적인 아파트처럼 정형화된 시세만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 확인. 제시외 차고·차양의 위반 내용, 시정명령 가능성, 이행강제금 부과 여부를 광주광역시 광산구 건축과에 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 796,230,000원은 감정가의 70%지만 시장 시세와의 비교 자료가 없습니다. 유찰률만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 현황 재확인. 지현아·김소율은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명도 및 배당요구 현황을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 수목이 포함되므로 실제 현황과 감정 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 및 도로 일부 포함 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 건축 관련 사실조회 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다

이 사건의 등기·임차인 구조만 보면 결론은 명료합니다. 2018년 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류는 소멸하며 두 임차인의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다.

차고·차양 제시외 건물이 위반건축물로 명시돼 있고, 이행강제금과 시정명령 가능성이 남아 있습니다. 게다가 현재 최저가 796,230,000원이 감정가보다 30% 낮아졌더라도 비교 가능한 실거래 정보가 없어 시장가 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리분석보다 건축 하자 확인과 적정가격 산정입니다. 권리 인수 0원은 장점이지만, 위반건축물 리스크와 시세 공백을 감안하면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.