🏷️ 최저가 976,681,000원 ➕ 인수 150,000,000원 🧮 실질취득 1,126,681,000원 📉 1회 유찰 · 감정가 70%
김시윤의 전입일은 2017.08.14로 말소기준권리 2019.12.05보다 빠르고, 매각대금에서 배당되는 금액 없이 보증금 150,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차에서 경매가격만 976,681,000원으로 볼 것이 아니라, 실질취득 1,126,681,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 시세가 확정되지 않은 상태이므로 단순히 “1회 유찰돼 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.광주지방법원 2026타경30687. 광주광역시 동구 대의동 79-2, 도로명주소 예술길 32의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 데크플레이트슬래브지붕의 3층 건물이고, 사용승인일은 2017.08.10, 감정평가상 1~3층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 188.4㎡의 대지이며 중심상업지역에 속합니다.
권리분석의 출발점은 2019.12.05 설정된 동명새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 점유를 시작한 임차인이 존재합니다. 김시윤은 2017.08.14 전입했고 보증금은 150,000,000원으로, 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30687 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대의동 79-2 · 광주광역시 동구 예술길 32 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 데크플레이트슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2017.08.10 |
| 토지 | 대 · 188.4㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이한옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,395,258,560원 / 976,681,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 663,853,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 선순위 임차인이 핵심
2019.12.05 동명새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.06.27 동명새마을금고의 후순위 근저당권 15,600,000원, 2025.10.22 광주광역시 동구 압류, 2026.03.09 임의경매개시결정, 2026.05.11 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 광주은행·광주원광신용협동조합·광주새마을금고 관련 근저당권과 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자별 대항력과 인수 여부
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오병우 | 1층 주선(1) | 2021.04.08 | 10,000,000원 | 1,050,000원 | 확인 없음 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 정호균 | 2층 주선(2) · 사무실 | 2023.09.18 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2026.05.14 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김시윤 | 3층 주선(3) | 2017.08.14 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 2026.04.29 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 이요한 | 알 수 없음 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
조사된 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 오병우·정호균·이요한은 전입일이 2019.12.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이요한은 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 점유관계와 계약내용은 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다. 김시윤만 말소기준권리 이전 전입자로, 매수인 인수액 150,000,000원이 실제 취득비용에 직접 반영됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차는 감정가 1,395,258,560원의 70%인 976,681,000원입니다. 그러나 김시윤 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득은 1,126,681,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 976,681,000원 | 150,000,000원 | 1,126,681,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 683,676,700원 | 150,000,000원 | 833,676,700원 | 121,160,067원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 478,573,689원 | 150,000,000원 | 628,573,689원 | 324,212,048원 |
④ 예상배당표 (매각가 976,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 · 약 매각가의 1.2% 추정 | - | 12,166,810원 |
| 임차인 김시윤 보증금 · 매수인 인수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 동명새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 동명새마을금고 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,914,190원 |
현재 회차에서는 채권 795,600,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 김시윤 보증금 150,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여 168,914,190원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액으로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 동구 대의동 동부경찰서 서측 인근으로, 음식점·숙박시설·영화관·쇼핑몰·금융업소·업무용 빌딩 등 상업용 건부지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 문화전당역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 188.4㎡, 중심상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 4,176,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 중점경관관리구역·전통상업보존구역에 관련돼 있습니다.
- 도로 저촉. 일괄매각 토지 중 일부가 도시계획시설도로에 저촉되며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 일부 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다.
- 건물. 1~3층 모두 근린생활시설이며 위생·급배수·화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 976,681,000원만 보지 말고 김시윤 보증금 150,000,000원을 합친 1,126,681,000원을 실제 부담 기준으로 계산합니다.
- 김시윤 임대차 확인. 전입일 2017.08.14, 보증금 150,000,000원, 배당요구일 2026.04.29의 원본 기록과 현재 점유상태를 대조합니다.
- 이요한 점유 확인. 전입일은 2022.09.13로 말소기준 이후지만 보증금과 점유부분이 미상인 만큼 현장과 매각물건명세서의 최신 상태를 확인합니다.
- 도로 저촉 확인. 일괄매각 토지 일부의 도시계획시설도로 저촉 범위와 소로2류 접함·저촉 상태를 확인합니다.
- 시세 대조. 실거래 비교 기준이 확정되지 않은 상태에서 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 상업용 부동산 시세와 실질취득금액을 대조합니다.
맺으며 — “최저가 976,681,000원”만 보면 안 되는 사건
이 사건은 1회 유찰돼 감정가의 70%인 976,681,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리도 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 김시윤입니다. 보증금 150,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 1,126,681,000원입니다.
따라서 “1회 유찰”이나 “감정가 70%”만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세와 비교할 때도 반드시 실질취득 1,126,681,000원을 기준으로 해야 하고, 여기에 토지 일부 도시계획시설도로 저촉까지 함께 점검해야 합니다. 후순위 등기는 정리되지만, 150,000,000원 인수는 남는다. 이 사건의 권리분석은 그 한 줄에서 출발해야 합니다.
