광주지방법원 2026타경30703. 운암동롯데캐슬 106동 2층 204호 아파트입니다. 현 소유자는 오현길이고, 2014.11.04 소유권을 이전받으면서 등기상 거래가액은 245,000,000원으로 기재됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.07 영광군수산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 케이비캐피탈 가압류 15,332,428원, 김동진 근저당권 120,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유·전입관계에 있습니다. 송난영은 2012.10.18 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준 2024.02.07뿐 아니라 현 소유자 오현길의 소유권 취득일 2014.11.04보다도 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없고, 최저매각가를 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 364-1 운암동롯데캐슬 106동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 지상17층 중 제2층 제204호 |
| 비교면적 | 122.2947㎡ · 동일면적 실거래 비교 일치 |
| 소유자 | 오현길 (2014.11.04 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 확인일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기부상 경매 후 남는 후순위 담보권·가압류는 확인되지 않습니다. 말소기준인 영광군수산업협동조합 근저당 이후 케이비캐피탈 가압류와 김동진 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 송난영의 2012.10.18 전입은 말소기준보다 선순위이고 보증금·확정일자가 미상이라, 이 부분은 단순한 “인수 0원” 사건으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송난영 | 2012.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권시아 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 64.7%는 ‘인수 전 가격’일 뿐
운암동롯데캐슬1단지의 비교면적은 122.29㎡이며, 최근 12개월 비교거래 12건 평균은 410,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 395,000,000원, 비교거래 최저는 370,000,000원, 최고는 493,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 122.29㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 122.29㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 122.29㎡ | 9 | 493,000,000원 |
| 2026.02 | 122.29㎡ | 9 | 493,000,000원 |
| 2026.01 | 122.29㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 122.29㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 122.29㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 122.29㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2025.11 | 122.29㎡ | 9 | 379,000,000원 |
| 2025.10 | 122.29㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 122.29㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 122.29㎡ | 11 | 465,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 122.29㎡ | 12건 | 410,000,000원 |
현재 최저가 265,300,000원은 최근 12개월 평균 410,000,000원의 64.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 비율에는 송난영에게 승계될 수 있는 미확인 보증금이 포함돼 있지 않습니다. 따라서 본건의 시세 비교 기준은 최저가 단독이 아니라 “265,300,000원 + 실제 인수액”이어야 하고, 보증금이 확인될 때까지는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,514,200원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 15,332,428원 | 15,332,428원 |
| 3. 근저당 · 김동진 | 120,000,000원 | 5,453,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 총 채권액은 375,332,428원, 채권자 배당액은 260,785,800원, 미배당은 114,546,628원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 송난영의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금이 확인되면 실제 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 265,300,000원 | 260,785,800원 | 114,546,628원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 193,022,368원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 247,955,387원 |
유찰이 진행될수록 등기채권의 미배당은 커집니다. 그러나 송난영이 실제 대항력 있는 임차인이고 보증금 중 미배당분을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다. 그래서 이 사건은 회차 할인율보다 보증금 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상17층 중 제2층 제204호입니다. 사용승인일은 2006.02.22입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 서강고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남서측 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측 4차선 아스팔트 포장도로, 북측·남측 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,022,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 운암동롯데캐슬1단지는 795세대이고, 비교면적 122.29㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 370,000,000원부터 493,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송난영의 실제 임대차관계 확인. 2012.10.18 전입의 원인, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당 후 미회수 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 265,300,000원을 투자원가로 고정하지 말고, 확인된 매수인 인수액을 합쳐 최근 실거래 평균 410,000,000원 및 최신 거래 395,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 권시아 구분. 권시아는 2025.04.28 전입으로 말소기준 이후이므로 송난영과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 등기 말소 확인. 2024.02.07 말소기준 이후 케이비캐피탈 가압류, 김동진 근저당권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 대조가 필요합니다.
맺으며 — “64.7% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 379,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 265,300,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 410,000,000원의 64.7%입니다. 최신 거래도 395,000,000원입니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격표보다 먼저 정해집니다. 송난영은 2012.10.18 전입했고, 말소기준은 2024.02.07입니다. 보증금·확정일자가 모두 미상이라 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 265,300,000원으로 고정되지 않습니다.
가격은 매력적으로 보이지만 권리가 아직 닫히지 않은 사건. 송난영의 임대차보증금과 실제 대항요건이 확인돼 인수액이 확정된 뒤에야 최근 실거래와의 진짜 가격 비교가 가능합니다. 그 확인 전까지는 “시세 대비 64.7%라 싸다”는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
