광주지방법원 2026타경30716. 광주 남구 주월동 주월동이지더원아파트1단지 101동 10층 1004호입니다. 감정가는 390,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 273,000,000원입니다. 현재 소유자는 김선심이며 2015.04.02. 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 경매의 말소기준권리는 2022.03.31. 설정된 주식회사에스비아이저축은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다.
현재 확인되는 임차인은 윤한나 1명입니다. 보증금 80,000,000원, 월세 600,000원, 전입일은 2023.08.29.로 말소기준권리보다 늦습니다. 배당요구는 2026.05.06. 접수했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 핵심은 전입 자체가 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없다는 점입니다. 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30716 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1301 주월동이지더원아파트1단지 101동 10층 1004호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 김선심 · 2015.04.02. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 273,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 351,590,892원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2022.03.31. 을구 23번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 · 채권최고액 384,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2022.03.31. 을구 23번 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 화순축산업협동조합, 주식회사센트럴저축은행, 방림신용협동조합, 김다린, 문병우 등의 근저당권과 김현진의 주택임차권, 김중균의 전세권은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 순천시 압류, 광주광역시 남구 압류와 2026.03.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤한나 | 1004호 | 2023.08.29 | 80,000,000원 | 600,000원 | 2026.05.06 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
윤한나의 전입신고일 2023.08.29.은 말소기준권리인 2022.03.31. 근저당권보다 약 1년 5개월 뒤입니다. 따라서 매각물건명세서 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금은 80,000,000원이고 배당요구는 2026.05.06. 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 그러나 이 우선변제 여부와 별개로, 매수인이 임차보증금을 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 384,000,000원 | 268,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 273,000,000원 가정에서 집행비용 4,622,000원을 제외한 268,378,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 384,000,000원 대비 115,622,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 273,000,000원은 감정가 390,000,000원의 70%입니다. 그러나 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 30% 하락만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수액이 0원인 것은 분명하지만, 입찰가격의 적정성은 별도의 실제 거래가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 주월중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 6차로 광대로, 서측·남측·북측으로 왕복 2차로 소로에 접하며 서·남·북측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류, 상대보호구역·절대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.31. 을구 23번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이 기준입니다.
- 임차인 확인. 윤한나의 전입은 2023.08.29.로 후순위이며 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2026.05.06. 접수했으나 확정일자는 확인되지 않으므로 배당순위 세부사항은 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 층의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격 메리트는 별도 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.03.31. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 윤한나는 2023.08.29. 전입한 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰자가 보증금이나 후순위 권리를 떠안는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 따로 봐야 합니다. 1회 유찰로 390,000,000원에서 273,000,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 실거래가 없으므로 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 “권리는 비교적 단순하고 인수는 0원, 가격 적정성은 실거래 검증 후 판단”입니다.
