광주지방법원 2026타경30740. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 15층 1503호입니다. 감정가는 209,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 말소기준권리는 2017.05.04. 우리은행 근저당권이고, 이후 2025.02.21. 강창원의 주택임차권과 2026.03.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있습니다.
가격만 보면 현재 최저가는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균의 70.9%로 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 단순히 할인율만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 보증금 168,900,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 현재 자료상 대항력과 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 예상배당표에서는 매수인 인수가 0원으로 계산되므로, 실제 입찰에서는 이 임차권의 법적 지위와 배당관계를 원본 서류로 재확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30740 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 지하1층 지상19층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권 확인
말소기준은 2017.05.04. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,886,000,000원으로 등기되어 있으며, 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2025.02.21. 강창원 명의 주택임차권, 2026.03.13. 주택도시보증공사 명의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강창원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,900,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구는 2025.02.21. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 아니며 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 70.9%
수하임아파트101동 동일 면적 58.01㎡의 최근 거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최저 거래는 202,000,000원, 최고 거래는 210,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.06. 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.0093㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 70.9%입니다. 최신 거래 210,500,000원 및 최근 평균보다도 낮습니다. 따라서 가격 숫자 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 그 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어지는지는 임차권의 대항력·배당관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 5,886,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 146,300,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 143,451,800원, 미배당액은 5,911,448,200원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 168,900,000원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 143,451,800원 | 5,911,448,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 5,954,723,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 5,984,903,366원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경양초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 학교 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물 중 15층 1503호입니다. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 단지. 총 86세대, 사용승인일 2017.04.26.로 정리되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 강창원 임차권의 주민등록일자·점유개시일·확정일자와 실제 대항력·우선변제 여부를 매각물건명세서 및 등기원문과 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 현재 계산에서는 우리은행 근저당권에 매각대금 대부분이 배당되고 주택도시보증공사는 0원입니다. 실제 배당표와 세금·최우선변제를 별도로 확인해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 임차권의 법적 지위가 최종 확정되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 70.9%이고 최신 거래 210,500,000원보다 낮습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택 등기가 존재하며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다.
- 금지사항등기 확인. 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 있습니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 판단의 핵심은 임차권
이 물건의 현재 가격 위치는 분명합니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 146,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 206,250,000원의 70.9%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래대보다 낮습니다.
다만 권리분석에서는 168,900,000원 임차권을 빼놓을 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차권의 대항력과 우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 메리트는 확인되지만, 임차권 확인 전에는 권리 안전형으로 단정할 수 없다”입니다. 입찰 전 원본 서류에서 임차권의 효력과 실제 배당관계를 확정하는 것이 최우선입니다.
