광주지방법원 2026타경30748. 광주 북구 문흥동 라인아파트 104동 10층 1001호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 129,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 최인철이며 2018년 10월 31일 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2018년 5월 2일 광주신우신용협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그보다 앞선 2016년 같은 조합의 근저당권 78,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 996-3 104동 10층1001호 · 광주광역시 북구 문산로 61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 지하1층/지상20층 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최인철 (2018.10.31. 거래가액 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 62,808,189원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제·승계 문제는 없습니다. 현재 말소기준권리는 2018.05.02. 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 36,000,000원이고, 이후의 광산구 압류, 롯데캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 북구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 최저가는 최근 거래보다 낮다
라인아파트 전용 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 125,525,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 115,000,000원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 6 | 111,300,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 125,525,000원 |
최근 거래 범위는 102,000,000원~159,000,000원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 표본 최저 거래인 102,000,000원보다도 11,700,000원 낮고, 최신 거래 115,000,000원보다 24,700,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 35,225,000원 낮은 가격입니다. 임차인 인수액이 없으므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준금액이 동일하게 90,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,025,400원 |
| 을구 7번 근저당권 · 광주신우신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 31,422,116원 | 31,422,116원 |
| 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,995,869원 | 9,995,869원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,856,615원 |
90,300,000원 가정에서는 위 채권 합계 77,417,985원이 전액 배당되는 계산이고, 소유자에게 10,856,615원이 남습니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 채권 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 90,300,000원 | 77,417,985원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 15,745,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 34,367,432원 | 0원 |
매각가격이 낮아지면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 가정에서는 15,745,766원, 3회 유찰 가정에서는 34,367,432원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 문산초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브조 지하1층/지상20층 건물의 10층이며, 사용승인일은 1994.04.30입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다. 단지 남동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남측 약 12m 포장도로가 소재합니다.
- 환금성. 라인아파트는 830세대이고 전용 59.97㎡ 실거래가 2026년 1~4월에 12건 확인됩니다. 거래가격은 102,000,000원~159,000,000원으로 편차가 있어 개별 층·상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.05.02. 을구 7번 광주신우신용협동조합 근저당권 36,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 2016년 근저당권은 이미 말소됐다는 점을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임차인. 조사된 임차인은 없습니다. 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 기준 90,300,000원은 최근12개월 평균 125,525,000원의 71.9%, 최신 거래 115,000,000원보다 24,700,000원 낮습니다. 다만 실제 응찰가는 층·향·내부상태와 추가 비용까지 반영해 정해야 합니다.
- 관리비·명도. 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 체납관리비와 실제 점유상태를 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래
이 사건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이라 대항력 보증금이 낙찰가 위에 얹히는 구조가 아닙니다. 둘째, 1회 유찰된 90,300,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 125,525,000원의 71.9%이며, 최신 거래 115,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격은 실거래 비교상 의미 있는 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 등기에는 국세·지방세 관련 압류 4건이 존재합니다. 이들은 매수인 인수액을 직접 늘리는 문제라기보다 당해세 여부에 따라 배당순서를 바꿀 수 있는 변수입니다. 현재 가정 배당에서는 채권액이 모두 충족되고 소유자에게 10,856,615원이 남지만, 당해세가 확인되면 그 잔여와 후순위 배당은 줄어들 수 있습니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 세금 배당순위는 입찰 전 최종 확인이 이 사건의 핵심입니다.