광주지방법원 2026타경30778. 광주 남구 주월동 주월동이지더원아파트1단지 103동 11층 1101호입니다. 현재 소유자는 노상호이고, 2016.06.03. 매매로 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2022.01.28. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 352,800,000원입니다. 이 근저당 뒤에 남아 있는 현대카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 남구 압류, 김남우의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 여러 근저당·압류·가압류가 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 말소기준권리보다 뒤에 남은 권리의 처리입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있어, 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 다만 등기상 압류가 존재하는 만큼 실제 배당에서는 세금 등의 우선순위가 최종 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1301 주월동이지더원아파트1단지 103동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지상15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 노상호 (2016.06.03. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남우 / 11,104,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2022.01.28. 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 채권최고액은 352,800,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 현대카드 가압류 6,707,398원, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 남구 압류와 2026.03.19. 김남우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 비교 — 신건에서 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 390,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 실거래 시세와의 비교 없이 현재 가격을 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,000,000원 | 63,780,055원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 249,600,000원 | 125,306,455원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,707,398원 | 6,707,398원 |
| 3. 경매개시결정 · 김남우 | 11,104,657원 | 11,104,657원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,127,945원 |
390,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자에게 13,127,945원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 주월중학교 남동측 인근으로, 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 함께 있는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상15층 건물의 11층 1101호이며, 상하수도 급·배수, 도시가스, 소방, 승강기, 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측 왕복 6차선, 남동측·남서측·북서측 각각 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류, 상대보호구역·절대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.01.28. 현대캐피탈 근저당 352,800,000원이 기준권리인지 최신 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 390,000,000원은 신건 가격입니다. 동일 단지의 최근 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 우선입니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 광주광역시 남구의 압류가 있으므로, 배당에서 우선하는 조세·공과금 여부를 매각기일 전 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장 및 현황조사 원본을 통해 최종 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 가운데 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 시세를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 보자
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2022.01.28. 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 뒤의 현재 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 신건 390,000,000원 가정에서는 배당도 채권자 전액 충족 구조입니다. 하지만 현재 가격이 실제 시장에서 유리한지는 별개의 문제입니다. 아직 0회 유찰된 감정가 100% 신건이므로 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
