광주지방법원 2026타경30801. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 4층 406호 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 임차인 윤수명의 전입신고는 2021.04.09, 점유개시는 2021.05.28로 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인으로 판정되고, 매각에 따른 매수인 승계액은 0원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확하지만 등기에는 같은 2016.06.03에 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 별도로 기재되어 있습니다. 한편 현재 매각가 179,900,000원을 전제로 한 배당에서는 우리은행에 176,581,400원이 배당되는 구조입니다. 실제 입찰 전에는 이 변경등기의 범위와 채권계산 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제101동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 없다
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권이 2016.06.03에 설정됐고, 윤수명의 전입신고는 2021.04.09입니다. 임차권등기 자체도 2024.09.10으로 말소기준보다 늦습니다. 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류 역시 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수명 · 건물전부 | 160,800,000원 | 2021.04.09 / 2021.05.28 | 2021.04.29 · 증액분 2022.07.27 | 없음 | 후순위 배당요구 2024.09.10 | 승계 없음 |
윤수명 임차권의 보증금은 160,800,000원이고 임차권등기명령은 2024.09.06, 등기는 2024.09.10에 이뤄졌습니다. 최초 계약일은 2021.04.09, 증액 계약은 2022.07.27이며 확정일자도 각각 2021.04.29와 2022.07.27로 기재돼 있습니다. 다만 이 모든 시점이 2016.06.03 말소기준보다 뒤이므로 우선순위는 우리은행 근저당보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 70.5%, 하지만 거래 표본은 1건
동일 단지 ‘용봉동도나우270’의 대상 면적은 56.9432㎡이고, 확인된 실거래는 2022.05 4층 56.94㎡ 255,000,000원 1건입니다. 시세지표의 평균과 최신 거래금액도 255,000,000원이며, 현재 최저매각가 179,900,000원은 그 금액의 70.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
대상 물건도 4층이고 확인된 거래 역시 4층이라 층 조건은 동일합니다. 감정가 257,000,000원도 이 거래금액과 가까운 수준입니다. 현재 1회 유찰 최저가는 179,900,000원으로 수치상 시세지표보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.05라는 점이 중요합니다. 따라서 70.5%라는 숫자는 참고할 만하지만, 이를 현재 시장에서 그대로 실현 가능한 차익으로 단정하기에는 거래 근거가 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 176,581,400원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,900,000원 가정에서는 집행비용 3,318,600원과 우리은행 176,581,400원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 179,900,000원 | 176,581,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 125,929,999원 | 123,366,979원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,150,999원 | 86,164,281원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 전시관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주상용 건물·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 406호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스, 지상·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 979,700원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 규제. 전통상업보존구역에 포함되고 중로2류·소로2류에 접하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 230세대 아파트 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위. 윤수명의 전입 2021.04.09가 말소기준 2016.06.03보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기. 보증금 160,800,000원, 임차권등기 2024.09.10, 배당요구 2024.09.10의 일치 여부를 확인하세요.
- 우리은행 변경등기. 최초 근저당 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기 64,080,000원·공동담보 해제의 법적 범위를 반드시 원문 확인하세요.
- 실거래 최신성. 비교 가능한 거래가 2022.05의 255,000,000원 1건이므로, 현재 응찰가를 정하기 전 인근 중개사례와 추가 실거래를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용을 입찰 전 원문에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 실제 점유 상태를 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘70.5%’보다 표본의 질이 중요하다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 윤수명은 보증금 160,800,000원의 임차권등기자이지만, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 179,900,000원은 시세지표 255,000,000원의 70.5%이므로 숫자상 가격 여유가 있습니다.
다만 비교 실거래는 2022.05의 255,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 이 건을 단순히 “시세보다 70.5%라 싸다”라고 결론내리기보다는, 권리상 인수 0원의 장점은 인정하되 현재 시세를 새로 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 우리은행 근저당권의 같은 날 변경등기까지 원문 대조하면 권리분석의 마지막 확인점도 정리됩니다.
