/ 4,151,000원
부산지방법원 2024타경110297. 부산 사하구 하단동 동경빌 2층 204호입니다. 사건 표시는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 2020년부터 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차인 황위정은 2020년 2월 19일 임대차계약, 2020년 2월 24일 확정일자, 2020년 3월 6일 점유개시, 2020년 3월 9일 주민등록을 마쳤고, 보증금은 130,000,000원입니다.
이후 2023년 12월 6일 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 접수됐습니다. 말소기준으로 잡힌 2024년 9월 26일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로9번길 8, 2층204호 (하단동,동경빌) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 안연경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 4,151,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황위정 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황위정 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.09 / 2020.02.24 | 130,000,000원 | 2023.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 | 126,323,718원 |
황위정은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당액이 보증금에 크게 미달하므로, 우선변제를 받더라도 남은 보증금은 매수인에게 이어집니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 4,151,000원 | 3,676,282원 | 126,323,718원 | 130,474,718원 |
| 9회 유찰 시 | 2,905,700원 | 2,453,397원 | 127,546,603원 | 130,452,303원 |
| 10회 유찰 시 | 2,033,989원 | 1,597,377원 | 128,402,623원 | 130,436,612원 |
8회에서 10회까지 최저가는 4,151,000원에서 2,033,989원으로 내려가지만, 반대로 매수인 인수액은 126,323,718원에서 128,402,623원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 130,474,718원 → 130,452,303원 → 130,436,612원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수 증가가 곧 실질매입가 하락을 뜻하지 않는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,718원 |
| 1. 임차인 황위정 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 3,676,282원 |
| 2. 경매개시결정 · 황위정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 126,323,718원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 204호이며, 위생·소화전·승강기·공동현관기·가스난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·도로(접합)·비행안전구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 주의. 이 사건 자체가 8회 유찰된 상태이므로, 낮은 법원 최저가와 별개로 실제 수요와 매각 가능성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 4,151,000원에 임차보증금 미배당액 126,323,718원이 더해져 실질취득 130,474,718원입니다.
- 대항력 임차권 원본 확인. 2020.03.09 주민등록, 2020.02.24 확정일자, 2023.12.06 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자 이름이 황위정으로 동일하게 표시되어 있으므로 계약관계·채권관계·강제경매 신청 근거를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 127,546,603원·128,402,623원으로 증가해 총 부담은 거의 변하지 않습니다.
- 시세 별도 검증. 실질취득 약 1.30억과 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격을 직접 비교하기 전에는 가격 우위를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용 추정치와 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 임차인 배당액 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 실질취득가가 싸다”
이 사건은 법원 최저가가 감정가 72,000,000원에서 4,151,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 130,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 126,323,718원이 남아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 130,474,718원입니다.
9회·10회 유찰로 넘어가도 실질취득은 각각 130,452,303원, 130,436,612원으로 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 7,200만원짜리를 415만원에 받는 경매”가 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 약 1.30억의 실질 부담을 전제로 판단해야 하는 인수형 경매입니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 최종 가격 판단은 반드시 이 실질취득액을 기준으로 별도 시세 확인 후 내려야 합니다.
