부산지방법원 2024타경110297. 하단동 동경빌 2층 204호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 72,000,000원의 11.77%인 8,471,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
임차인 황위정은 2020년 3월 9일 전입했고, 2020년 2월 24일 확정일자를 갖췄습니다. 임차보증금은 130,000,000원이며 2023년 12월 6일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024년 9월 26일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로9번길 8, 2층 204호 (하단동, 동경빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 안연경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 8,471,000원 (6회 유찰·감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황위정 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
이 사건의 말소기준은 2024년 9월 26일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인의 계약·점유·전입·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권을 후순위 소멸권리처럼 취급할 수 없고, 보증금 130,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 낙찰자에게 승계됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황위정 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.09 / 2020.03.06 | 2020.02.24 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 최저가와 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 8,471,000원 | 7,918,522원 | 122,081,478원 | 130,552,478원 |
| 7회 유찰 시 | 5,929,700원 | 5,422,965원 | 124,577,035원 | 130,506,735원 |
| 8회 유찰 시 | 4,150,789원 | 3,676,075원 | 126,323,925원 | 130,474,714원 |
현재 회차에서 7회·8회 유찰 구간까지 최저가가 계속 내려가더라도 실질취득액은 130,552,478원 → 130,506,735원 → 130,474,714원으로 거의 달라지지 않습니다. 유찰 횟수와 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 552,478원 |
| 1. 임차인 황위정 보증금 | 130,000,000원 | 7,918,522원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 황위정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인과 신청채권자는 동일인으로, 채권액을 단순 합산해 보증금 260,000,000원으로 보아서는 안 됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 122,081,478원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 1호선 하단역이 위치해 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 204호입니다. 승강기·공동현관기·가스난방·주차·위생·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·도로 접합·비행안전구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태이며 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 비교값이 없어 실질취득액 130,552,478원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 총부담액을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 보증금 130,000,000원과 예상배당 7,918,522원, 인수예상액 122,081,478원을 원본 서류와 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 황위정이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 강제경매 청구원인과 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 인수권리 전제 유지. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 의심되더라도 법원의 별도 판단이나 권리 소멸 근거가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 현재 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 출입 상태와 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 도시형생활주택과 오피스텔의 최근 거래 및 매물 가격을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “847만원이 아니라 1억3천만원대”
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 8,471,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차권등기와 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서 122,081,478원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 실질취득액은 130,552,478원이며 감정가 72,000,000원의 181.3%입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 약 130,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 더구나 실거래 비교값이 확인되지 않고, 업무시설(오피스텔) 이용상태의 물건이 이미 6회 유찰됐습니다. 표면 가격은 매우 낮지만 권리 인수 후 가격은 전혀 낮지 않습니다. 임차권의 소멸 또는 보증금 정산을 뒷받침하는 별도 근거가 확인되지 않는 한, 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.