광주지방법원 2026타경30827. 광주 동구 동명동 ‘동명동센트럴파크’ 제11층 제1102호 오피스텔입니다. 소유자는 지성범이며, 2020년 10월 12일 거래가액 222,300,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 대광새마을금고가 채권최고액 148,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·농협은행·하나카드·대광새마을금고의 가압류와 광주광역시 동구의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
현재 최저매각가는 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰된 108,500,000원입니다. 권리 측면에서는 낙찰자가 별도로 떠안을 금액이 없지만, 제공된 실거래 비교자료가 없어 108,500,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “70%까지 내려왔으니 싸다”라고 판단하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 중앙로 248 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 지상20층 건 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 지성범 (2020.10.12. 거래가액 222,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 16,893,457원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.10.12. 대광새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 155,000,000원, 현재 최저매각가는 108,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 75,950,000원(49%), 3회 유찰 시 53,165,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 102,848,857원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 134,846,957원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 157,221,827원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대광새마을금고 | 148,500,000원 | 106,181,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,398,536원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,630,188원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,478,246원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 하나카드주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 대광새마을금고 | 16,893,457원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대광새마을금고 | 6,129,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 209,029,857원 중 채권자 예상배당은 106,181,000원, 미배당은 102,848,857원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 동명동 소재 계림오거리 남측 인근으로, 주위에 점포·상가·주택 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상20층 건 중 11층 1102호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 및 기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 4면으로 도로가 개설돼 있고 북동측으로 차량 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대지 1,914㎡ · 공시지가 2,901,000원/㎡이며, 장방형 오피스텔 건부지입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가됐으나 확인된 임차인은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.10.12. 대광새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 비용이 생길 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 오피스텔 특성 확인. 실제 이용상태, 기계식주차장 이용조건, 관리비 수준 등 오피스텔의 환금성에 영향을 주는 조건을 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건은 권리관계 자체는 어렵지 않습니다. 2020년 대광새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 이 물건은 오피스텔이고 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인폭을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 단순하지만, 가격은 실거래 확인 후 결정”입니다. 권리안전성은 장점이지만, 응찰 판단의 마지막 기준은 108,500,000원이 실제 시장에서 어느 위치인지 확인하는 데 있습니다.
