광주지방법원 2026타경30870. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 10층 1004호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 박경락의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 박경락의 임차보증금은 160,800,000원이고 임차권등기도 되어 있지만, 전입신고일이 2020.07.21로 말소기준일 2016.06.03보다 후순위입니다. 따라서 “보증금이 크다 = 낙찰자가 떠안는다”는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산되며, 현재 최저가 기준 실질취득도 189,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 17층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.608억이 있어도 ‘대항력 없음’
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 임차인 박경락은 2020.07.21 전입했고 점유개시일도 2020.07.09로 말소기준보다 늦습니다. 등기부상 임차권등기는 2024.09.20 접수됐으며, 이 권리 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 160,800,000원 자체는 크지만 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 · 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경락 | 건물 전부 · 160,800,000원 | 전입 2020.07.21 2020.06.09 (145,950,000원) 2022.08.30 (증액 14,850,000원) | 2024.09.20 | 없음 | 후순위 | 없음 |
② 시세 비교 — 74.4%는 매력적이지만 표본은 단 1건
용봉동도나우270의 전용 56.94㎡ 실거래로 확인되는 표본은 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건입니다. 시세 기준 평균·최저·최고가 모두 255,000,000원이고, 현재 최저매각가 189,700,000원은 이 금액의 74.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 시세 기준 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 271,000,000원은 실거래 기준 255,000,000원보다 높고, 1회 유찰된 현재 최저가는 189,700,000원까지 내려와 가격 차이가 생겼습니다. 다만 확인 가능한 최신 실거래가 2022.05 한 건뿐이므로, 74.4%라는 수치를 곧바로 현재 시세 대비 확정 할인율로 받아들이는 것은 위험합니다. 이 물건은 “가격 메리트 가능성은 있으나 현재 시세 검증이 필요한 유형”으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,455,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 186,244,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,455,800원과 우리은행 186,244,200원으로 매각대금 189,700,000원이 전부 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1-1의 근저당권 변경사항은 등기부 원문과 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 섞인 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 10층. 급배수·위생·소방·승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 979,700원/㎡, 아파트 부지로 이용 중이며 단지 동측으로 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규모. 용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권을 보증금 액수만 보고 겁먹지 말 것. 박경락의 보증금은 160,800,000원이지만 전입 2020.07.21로 말소기준 2016.06.03보다 후순위여서 대항력이 없습니다.
- 근저당 변경등기 원문 확인. 을구 1번의 14,719,680,000원과 을구 1-1의 64,080,000원·공동담보 해제가 어떤 관계인지 말소사항 포함 등기부에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기와 소유권보존 부기 금지사항등기가 있으므로 매각물건명세서에서 매수인에게 남는 비금전적 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래가 2022.05 255,000,000원 1건뿐이라 현재 최저가 189,700,000원의 할인폭을 그대로 확정 수익으로 보기는 어렵습니다.
- 배당과 인수는 분리해서 볼 것. 선순위 채권자가 배당을 많이 못 받는 것과 매수인이 그 미배당액을 인수하는 것은 별개입니다. 이 사건의 매수인 금전 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 선명, 가격은 ‘현재 시세 확인’이 마지막 관문
이 사건에서 가장 먼저 풀어야 할 오해는 160,800,000원 임차보증금입니다. 금액은 크지만 박경락의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득은 최저매각가와 같은 189,700,000원으로 봅니다.
가격만 보면 실거래 기준 255,000,000원의 74.4%까지 내려와 분명 관심을 둘 구간입니다. 그러나 그 실거래가 2022.05 한 건뿐이라는 약점이 큽니다. 여기에 우리은행 근저당의 14,719,680,000원 기재와 64,080,000원 변경등기의 관계도 확인이 필요합니다. 결론적으로 “대항력 임차인 인수 위험은 낮지만, 시세와 근저당 변경사항을 확인한 뒤 들어가야 하는 B급 물건”입니다.
