부산지방법원 2024타경110419. 부산 서구 서대신동1가 대신에코팰리스 5층 505호 아파트입니다. 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 219,800,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 읽어야 할 것은 보증금 262,500,000원의 윤지현 주택임차권입니다. 전입은 2019.10.18, 임차권등기는 2023.11.03이고, 제공된 말소기준권리는 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류이므로 임차권이 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 3,877,200원을 제외한 215,922,800원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 46,577,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.06.16 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 부용로 33, 5층505호 (서대신동1가, 대신에코팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 78.47㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 서왕석 · 2019.11.01 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (3회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지현 | 부동산의 전부 · 주거(임차권등기) | 262,500,000원 | 2019.10.18 | 2021.10.13 | 원래 有 확약 포기 | 행사 | HUG 확약 |
배당요구는 2023.11.03 접수됐고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 윤지현 1명이며, 주택도시보증공사의 청구를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 제출 주체는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 윤지현)로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
가격 메리트는 전체 12건 평균 328,958,333원보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 7건의 평균은 322,071,428원, 최신 거래는 2026.03 302,500,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 78.47㎡ | 11 | 302,500,000원 |
| 2026.03 | 75.31㎡ | 3 | 324,000,000원 |
| 2026.03 | 75.41㎡ | 8 | 353,000,000원 |
| 2026.01 | 75.23㎡ | 15 | 336,000,000원 |
| 2025.12 | 75.23㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 75.31㎡ | 16 | 349,000,000원 |
| 2025.04 | 75.41㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2024.12 | 78.47㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2024.11 | 75.31㎡ | 11 | 343,000,000원 |
| 2024.10 | 78.47㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2024.09 | 75.41㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 78.47㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 328,958,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 322,071,428원 |
다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.9%입니다. 전체 평균이 328,958,333원인 것만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 최신 거래도 302,500,000원으로 전체 평균보다 낮아진 상태입니다. 그래도 확약 반영 실질취득 219,800,000원은 최근 12개월 평균 322,071,428원과 최신 거래 302,500,000원 모두보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 1. 임차인 윤지현 보증금 | 262,500,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 46,577,200원이 발생하지만, 이는 2026.06.16 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 확약 내용대로 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하는 경우 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 혼동하지 말 것
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 70% | 219,800,000원 | 46,577,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 56% | 175,840,000원 | 89,921,760원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 44.8% | 140,672,000원 | 124,597,408원 | 0원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 룰상 부족분을 실제 인수금으로 더하지 않습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 동대신역 남동측 직선거리 약 230m 지점. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 5층 505호. 승강기·소화전·화재탐지·공동현관관리기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. 대신에코팰리스 · 85세대 · 2018.11.27 준공. 비교 실거래 면적은 78.47㎡로 본건과 일치합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중로3류 접함·가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하·상대보호구역·절대보호구역·가축사육제한구역입니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 중로한면, 공시지가 2,617,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.16 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수 구분. 현재 회차의 46,577,200원은 확약 미반영 룰상 부족분일 뿐, 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 구분해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.9%이므로 과거 전체 평균 328,958,333원보다 최근12개월 평균 322,071,428원과 최신 거래 302,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.7회, 낙찰률 0.0이라는 수치를 현재 3회 유찰 상황과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약이 바꾼다”
이 사건을 등기 순위만 보면 보증금 262,500,000원의 윤지현 임차권이 말소기준보다 앞서는 인수형 물건입니다. 현재 낙찰가 219,800,000원에서는 배당 후 46,577,200원이 부족하므로 통상적인 권리분석이라면 그 금액까지 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.16 주택도시보증공사의 확약이 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 확약 반영 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 219,800,000원으로 보고 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
가격은 최근 12개월 평균 322,071,428원의 68.2%로 내려와 있고 최신 거래 302,500,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 추세가 -4.9%이고, 단지 경매 평균 유찰횟수 3.7회, 본건 3회 유찰이라는 환금성 신호는 분명합니다. 결론은 확약 확인이 완료되면 권리 부담은 크게 줄고 가격도 시세 아래지만, 하락 추세와 반복 유찰을 감안해 응찰가를 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
