광주지방법원 2026타경30908. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 902호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 임차인 오경태의 주민등록일은 2020.06.08이고 점유개시일도 2020.06.05로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금 160,800,000원이 미배당되더라도 현 권리판정상 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,700,000원입니다. 수치만 놓으면 비교 실거래 255,000,000원의 74.4%이지만, 확인되는 거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”고 단정하기보다, 권리상 인수 위험과 가격의 최신성 문제를 분리해 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제103동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 17층 건 중 9층 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27 준공 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,290,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 0원
핵심은 시간순서입니다. 우리은행 근저당이 2016.06.03 설정됐고, 임차인 오경태의 확정일자는 2020.05.19, 점유개시는 2020.06.05, 주민등록은 2020.06.08입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2024.09.06 설정된 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오경태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.06.08 확정 2020.05.19 | 160,800,000원 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
② 시세 비교 — 74.4%지만 표본이 오래됐다
같은 단지 ‘용봉동도나우270’의 면적 대응 실거래는 2022.05 한 건입니다. 전용 56.94㎡, 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 189,700,000원은 이 비교값의 74.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
여기서 중요한 것은 비율보다 거래 시점입니다. 최저가가 비교 거래보다 낮은 것은 사실이지만, 비교할 수 있는 거래가 2022.05 한 건뿐이므로 현재 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 74.4%라는 숫자는 과거 비교거래 대비 위치를 보여주는 지표로만 사용해야 하며, 현 시세보다 저렴하다는 결론의 근거로 단독 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,455,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 186,244,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,290,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,455,800원과 우리은행 근저당 배당 186,244,200원으로 매각대금 189,700,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 17층 건 중 제103동 제9층 제902호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 ‘용봉제’ 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·점포가 소재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 되어 있고, 단지 내 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며, 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지 규모. 용봉동도나우270은 230세대이며 준공일은 2016.05.27입니다. 다만 가격 비교에 사용할 수 있는 동일면적 실거래는 2022.05 한 건입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 여부. 오경태의 전입일 2020.06.08과 말소기준 2016.06.03을 다시 대조해 대항력 없음과 매수인 인수 0원 판단을 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 대조하세요. 실제 배당순위와 배당액 확인에 중요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21 민간임대주택등기와 소유권보존의 금지사항 부기에 대해 매각 후 처리와 등록 상태를 확인하세요.
- 시세 최신성. 비교 실거래가 2022.05의 255,000,000원 한 건뿐입니다. 74.4%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 회차별 인수. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 승계액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.08.27로 기재돼 있으므로 실제 매각 결과나 기일 변경 여부는 법원 원문에서 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 결론
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 오경태의 보증금은 160,800,000원이지만 전입이 2016.06.03 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 189,700,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 74.4%지만 그 거래는 2022.05 단 한 건입니다. 여기에 등기상 근저당 변경 및 공동담보 해제 기재, 민간임대주택등기까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 권리상 보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 최신 시세와 등기 원문을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
