광주지방법원 2026타경30946. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 10층 1004호 아파트입니다. 감정가는 270,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 말소기준은 2016.06.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김로사 임차인은 계약일과 확정일자는 말소기준보다 빠르지만, 전입신고가 2016.06.08., 점유개시가 2016.06.10.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 떠안는 임차보증금도 0원입니다.
가격은 표면적으로 할인폭이 큽니다. 확인된 같은 단지·동일면적 거래는 2022.05. 255,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 74.1%입니다. 그러나 거래 표본이 단 한 건이고 시점도 2022년이므로, 이 255,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 사용하는 것은 경계해야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격 판단에는 최신 실거래 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 17층 건물 내 10층 1004호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 원등기에는 채권최고액 14,719,680,000원과 공동담보목록이 기재되어 있고, 같은 날 1-1 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 별도로 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 김로사 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김로사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 전입 2016.06.08 확정 2016.06.01 | 없음 | 미상 배당요구 있음 | 없음 |
김로사의 임대차계약일은 2016.05.18., 최초 확정일자는 2016.06.01.이지만 전입신고가 2016.06.08., 점유개시가 2016.06.10.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2016.06.03.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 임차보증금은 160,800,000원이고 배당요구는 2024.09.11. 접수됐습니다. 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않으며, 매수인 인수액은 현재 배당 시나리오상 0원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 청구액 160,800,000원이 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 김로사 1명으로 보고, 신청채권자 금액과 임차보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 74.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
시세 비교 대상 면적은 56.9432㎡이고, 확인되는 동일면적 실거래는 2022.05. 4층 255,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 189,000,000원은 이 거래금액의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 189,000,000원 가정 시 집행비용 3,446,000원, 우리은행 185,554,000원으로 매각대금이 소진되고 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 14,694,926,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 14,694,926,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 14,750,832,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 14,789,936,981원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 ‘용봉제’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 10층 1004호, 계단식·남향입니다. 위생설비·난방설비·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차로 포장도로에 접하고, 동측 왕복 2차로 포장도로를 통해 단지로 차량출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 979,700원/㎡. 토지면적 8,114.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 규모. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공입니다. 확인된 동일면적 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 김로사 전입 2016.06.08.은 말소기준 2016.06.03. 이후이므로 대항력 없음으로 분석됩니다. 임차권등기 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 우리은행 변경등기. 을구 1번 원등기의 14,719,680,000원과 같은 날 1-1 변경등기의 64,080,000원·공동담보 해제 기재를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 필요한 행정절차를 입찰 전 확인하세요.
- 시세 최신화. 확인 실거래가 2022.05. 1건뿐이므로 255,000,000원을 그대로 현재 시세로 사용하지 말고 최근 동일단지·동일면적 거래를 추가 확인하세요.
- 명도. 임차권등기된 김로사의 현재 실제 점유상태와 인도 가능 상태를 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 최신 시세 확인이 먼저”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당이고, 김로사의 전입은 2016.06.08.로 뒤입니다. 따라서 임차보증금 160,800,000원이 있더라도 대항력 인수형이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 270,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 189,000,000원까지 내려왔고, 확인 거래 255,000,000원 대비 74.1% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 그 거래가 2022.05. 단 1건이라는 점이 결정적인 한계입니다. 따라서 결론은 권리분석은 합격, 가격은 최신 실거래를 확인한 뒤 판단입니다.
