186,900,000원
186,900,000원
광주지방법원 2026타경30959. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 104동 5층 502호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 이 사건의 권리분석 기준점은 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.12. 진금동의 주택임차권등기, 2026.04.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
눈여겨볼 부분은 임차보증금 160,800,000원입니다. 금액만 보면 최저가에 가까워 부담스럽게 보이지만, 임차인의 주민등록일은 2021.03.02.로 말소기준권리보다 약 5년 늦습니다. 이 사건 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있으며, 매수인이 낙찰대금 외에 해당 보증금을 추가 인수하는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득금액은 현재 회차 기준 186,900,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제104동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 지상10층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
말소기준은 2016.06.03. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 진금동의 주민등록일 2021.03.02.와 임차권등기 2024.09.12.는 모두 그 이후입니다. 등기자료상 임차권과 2026.04.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 특히 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 160,800,000원이 배당되지 못하더라도 그 미배당분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진금동 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2021.03.02 | 2021.03.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
임대차계약은 2021.02.04., 2021.08.31., 2022.08.05. 순으로 기재돼 있고, 점유개시는 2021.02.28., 주민등록은 2021.03.02.입니다. 최초 확정일자는 2021.03.02.이고 153,150,000원에 대해 기재돼 있으며, 2022.08.05. 증액된 7,650,000원에는 2024.09.02. 확정일자가 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.09.12. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 1.869억은 확인 실거래의 73.3%
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공 단지이고 대상 면적은 전용 56.9432㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 확인 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 186,900,000원은 확인된 실거래 255,000,000원의 73.3%입니다. 금액 차이는 68,100,000원입니다. 임차보증금 인수가 없으므로 실질취득 역시 186,900,000원이고, 단순 수치상으로는 확인된 실거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,416,600원을 제외한 183,483,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 14,696,986,600원이나, 이 예상표의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 14,696,986,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 14,752,271,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 14,790,937,459원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 1-(가)는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 104동 5층 502호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로, 부근은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 남측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 말소기준 2016.06.03.과 전입 2021.03.02.의 선후관계를 원본 등기부·매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 임차권등기와 명도. 대항력 없는 임차권이라 보증금 승계는 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 실거래가 2022.05 한 건이므로 현재 인근 동일 면적의 실제 매매호가·체결가를 추가로 대조할 필요가 있습니다.
- 공동담보 근저당. 우리은행 근저당 채권최고액이 14,719,680,000원으로 크고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 등기상 변경내역까지 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법적 상태와 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 선후관계가 중요하다”
이 사건은 임차보증금이 160,800,000원이라 첫인상은 무겁습니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당은 2016.06.03., 임차인 전입은 2021.03.02.입니다. 자료상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 이 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득금액을 계산할 사건은 아닙니다.
현재 실질취득은 최저가와 같은 186,900,000원입니다. 이는 확인된 전용 56.94㎡ 실거래 255,000,000원의 73.3%로 숫자상 낮습니다. 다만 거래 표본이 2022.05 한 건뿐이라 현재 시장 가격을 충분히 대표한다고 보기는 어렵습니다. 결론적으로 권리 구조는 비교적 명확하고 인수 부담은 0원이지만, 가격 매력의 확신도는 실거래 표본 부족 때문에 한 단계 낮춰 보는 것이 적절합니다.
