부산지방법원 2024타경113036. 금곡6단지주공 603동 14층 1404호, 전용 49.32㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유주경이고, 2021.09.02. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2021.09.08. 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 120,000,000원으로 신청한 강제경매이며, 데이터상 말소기준권리는 2024.12.10. 접수된 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.11.02.입니다. 임차인 홍순익은 이날 주민등록·점유를 시작했고 확정일자도 같은 날 받았습니다. 이후 2023.11.08. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 확약서가 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 효열로 40, 603동 14층1404호 (금곡동,금곡6단지주공아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 49.32㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 25층 건물 중 14층 |
| 사용승인일 | 1995.08.16 |
| 소유자 | 유주경 · 2021.09.02. 강제경매로 인한 매각, 2021.09.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 분석의 핵심 임차인은 홍순익 1명입니다. 보증금은 120,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.11.02.이고, 임차권등기는 2023.11.08. 접수됐습니다. 말소기준인 2024.12.10.보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차권입니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍순익 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.11.02 / 2021.11.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 별도 중복신고 없음 | 확약 반영 실질 0원 |
확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 현재 최저가 79,800,000원에서 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 42,036,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약서에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 70%) | 79,800,000원 | 42,036,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 56%) | 63,840,000원 | 57,709,120원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 45%) | 51,072,000원 | 70,247,296원 | 0원 |
② 시세 비교 — 확약이 유효하다면 현재 가격은 최근 시세 아래
금곡6단지주공은 504세대, 사용승인일은 1995.08.16이며, 대상 면적 49.32㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건이 있습니다. 최근 12개월 평균은 100,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.89㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 48.89㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 49.32㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2026.04 | 49.32㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 48.89㎡ | 13 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 49.32㎡ | 1 | 83,500,000원 |
| 2026.02 | 49.32㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 48.89㎡ | 16 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 48.89㎡ | 7 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 48.89㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2025.11 | 48.89㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 49.32㎡ | 25 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 100,666,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 기준인 79,800,000원은 최근 12개월 평균 100,666,666원의 79.3%입니다. 최신 2026.08. 거래가 98,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 12개월 최저 거래 83,500,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약서 효력이 그대로 인정된다는 전제에서 가격 메리트가 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,836,400원 |
| 1. 임차인 홍순익 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍순익 보증금의 미배당액은 42,036,400원입니다. 다만 2026.06.16. 확약서에 따라 이 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신금초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 율리역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 25층 건물 내 14층이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 서하향 경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 공동주택 부지이며 서측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 83,500,000원에서 120,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 1순위. 2026.06.16. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 조건이 현재도 그대로 유효한지 매각물건명세서 원본과 제출서류로 확인해야 합니다.
- 확약이 없다면 계산이 완전히 달라집니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 42,036,400원이고, 매각가와 합치면 121,836,400원입니다.
- 가격 기준은 실질취득가. 확약이 유효하면 실질취득 기준 79,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.3%로 가격 여유가 있습니다.
- 공용부분 관리비. 2025년 10월까지 1,687,310원 미납 신고가 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 재확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회이므로 단순 할인율만 보지 말고 내부 상태·점유·수요를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1.20억”보다 중요한 것은 확약서 한 장
이 사건을 등기부만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 79,800,000원보다 커서 피해야 할 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 42,036,400원을 매수인 인수로 산출합니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약서에는 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 있습니다. 정확도 규칙대로 이 확약을 반영하면 홍순익 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득 기준은 현재 최저가인 79,800,000원입니다.
그 가격은 최근 12개월 평균 100,666,666원의 79.3%, 최신 거래 98,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약서가 원문 그대로 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 있는 편입니다. 반면 이미 5회 유찰됐고 공용부분 관리비 1,687,310원의 인수 가능성도 있으므로, 이 물건의 최종 승부처는 확약서 효력 확인과 현장 수요 확인입니다.
