인천지방법원 2024타경560183. 인천 부평구 십정동 187-15의 토지와 단독주택이 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 평슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1990.05.07이고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 142.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 182,376,000원으로 감정가 372,198,560원의 49% 수준까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2008.06.12 설정된 부평농업협동조합 근저당 104,400,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 따로 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함·지1층 현황 주택 이용· 일반건축물대장상 위반건축물 등재·십정4구역재개발정비사업 내 소재가 함께 적혀 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2008.06.12 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,400,000원이고, 2025.02.04 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그러나 권리의 기준일 자체는 2008.06.12입니다. 이후 설정된 이영숙 가압류, 케이비국민카드 가압류, 부평농업협동조합 가압류, 이 사건 임의경매개시결정, 손선자 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음, 보증금 확인은 필요

이영숙은 2024.05.20, 손선자는 2017.03.31 전입해 두 사람 모두 말소기준일인 2008.06.12보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 손선자의 주택임차권등기도 2024.12.03 접수돼 기준권리 뒤입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 사정도 없고, 확인되는 임차인은 2명입니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 182,376,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰에 따라 바뀌는 핵심은 매수인의 권리 인수가 아니라 낙찰가격과 채권자 회수액입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가격 대비 유리한지는 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,376,000원 가정)

채권 총액 278,653,266원 중 예상 채권자 배당은 179,022,736원, 미배당은 99,630,530원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 물건 특수사항 — 이 사건의 실제 체크포인트

• 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 적혀 있습니다.
• 지1층 현황 이용. 지1층은 공부상 용도 ‘대피소’이나 현황은 주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있으므로 위반 내용과 시정 여부를 원장으로 확인해야 합니다.
• 재개발정비구역. 십정4재개발정비구역 및 지구단위계획구역에 포함되고, 2025.11.10 부평구 사실조회회신상 정비사업 내 소재한다고 적혀 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·상대보호구역에 포함되고, 어린이공원과 기타공공문화복지시설에 저촉됩니다.
• 토지거래계약에관한허가구역. 토지이용계획상 해당 구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 관계를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천상정초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철 1호선 백운역이 있어 대중교통환경은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러설비가 돼 있습니다.
• 토지. 142.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 1,211,000원/㎡입니다.
• 환금성 판단. 단독주택과 토지, 정비구역, 위반건축물 및 현황 이용 문제가 함께 있어 아파트처럼 단순한 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어려운 유형입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 대조. 이영숙의 보증금·확정일자와 실제 임대차 관계, 손선자의 잔존 보증금 및 배당순위를 원문으로 다시 확인하세요.
• 이영숙 동일인 여부. 임차인 이영숙과 가압류권자 이영숙이 실제 동일인인지 확인해 관계인·가장임차인 가능성을 정리하세요.
• 위반건축물 내용. 위반 위치·면적·시정명령·이행 관련 사항을 일반건축물대장 및 관할기관 자료로 확인하세요.
• 지1층 현황. 공부상 대피소와 실제 주택 이용의 차이가 낙찰 후 이용·정비사업에 미치는 영향을 확인하세요.
• 재개발정비사업. 십정4구역 내 위치가 물건의 이용과 처분에 미치는 현재 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 주변 토지·단독주택의 최신 거래를 별도로 비교하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2008.06.12 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 후순위라 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 재개발정비구역, 위반건축물 등재, 제시외 건물, 지1층의 공부상 용도와 현황 이용 차이, 임차관계 확인 문제가 동시에 존재합니다.

또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 물건 특수성과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 권리보다 현물·정비사업·가격 확인이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.