6,294,000원
인천지방법원 2024타경568088. 부평동 ‘벨라루체’ 3층 302호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 156,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,294,000원까지 하락했습니다. 등기부상 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.11.09. 신용보증기금 가압류 13,790,658원이며, 그 뒤 경기신용보증재단 가압류 27,578,821원과 2024.11.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가의 4%”라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이성원이 확인돼 있지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이성원을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 인수액 0원은 이 미상 임차인 위험을 확정적으로 제거한 값이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568088 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 99, 3층302호 (부평동,벨라루체) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 49.14㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 박주례 (단독소유 · 2023.08.10. 상속, 2024.11.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 6,294,000원 (9회 유찰) |
| 경매개시 | 2024.11.28. 청산을 위한 형식적 경매개시결정 · 박주례 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 남는다
과거 농협은행 근저당권 130,800,000원은 2020.03.02. 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2021.06.18. 해제돼 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.09. 신용보증기금 가압류이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보는 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
이성원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 없어 말소기준일인 2023.11.09.보다 앞선 점유·전입인지 확인되지 않고, 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 “대항력 없음”, “보증금 인수 없음”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 극단적으로 낮지만, 하락 추세도 확인된다
벨라루체의 실거래 비교 표본은 전용 44.41㎡ 거래 8건입니다. 전체 평균은 205,875,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 190,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 -6.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.41㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 44.41㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 44.41㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2024.01 | 44.41㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2023.12 | 44.41㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.12 | 44.41㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.07 | 44.41㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 44.41㎡ | 2 | 235,000,000원 |
현재 최저가 6,294,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 3.2%에 불과합니다. 산식상 인수액 0원만 적용하면 가격 차이는 매우 크지만, 이 사건에서는 바로 그 산식 밖에 있는 미상 임차인이 핵심입니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 “실질취득가가 시세의 3.2%로 확정된다”고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,292원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 13,790,658원 | 5,780,708원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,578,821원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 박주례 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 41,369,479원 중 5,780,708원이 배당되고, 미배당액은 35,588,771원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 이성원의 보증금도 미상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미상 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 산식상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 4% | 6,294,000원 | 5,780,708원 | 35,588,771원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 3% | 4,405,800원 | 3,926,496원 | 37,442,983원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 2% | 3,084,060원 | 2,628,547원 | 38,740,932원 | 0원 |
가격이 4,405,800원, 3,084,060원으로 더 내려가더라도 배당 산식상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 임차인 이성원의 보증금과 전입일이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락 자체가 임차인 승계 위험을 없애지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 최저가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·오피스텔·상가·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·차량용 기계식승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,059,000원/㎡, 토지면적은 961.9㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 거래 흐름. 벨라루체는 65세대, 사용승인일 2015.11.23.이며 최근 실거래 추세는 과거 대비 -6.9%입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 이성원의 전입일 확인. 2023.11.09. 말소기준 가압류보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재 6,294,000원과 실제 실질취득비용의 관계를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 배당 후 잔존 보증금 여부를 판정하기 위한 핵심 자료입니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 현재 사건과 단지 경매 표본 모두 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%이므로 반복 유찰의 원인을 현장·서류에서 재확인해야 합니다.
- 형식적 경매 절차 확인. 2024.11.28. 등기 원인에 ‘청산을 위한 형식적 경매개시결정’이 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 사건기록에서 절차 내용을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인·이해관계인이 부재해 내부는 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본에서 임차관계와 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4%”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건의 숫자만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 156,000,000원이 9회 유찰돼 6,294,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원 대비 3.2%입니다. 하지만 9회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%라는 기록이 동시에 존재하고, 무엇보다 실제 임차인 이성원의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다.
등기부만 보면 말소기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 산식도 매수인 인수 0원을 제시합니다. 그러나 현재 자료만으로 임차인까지 포함한 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 가격은 매우 낮지만 권리 확인은 끝나지 않았다. 이 물건의 결론은 최저가가 아니라 이성원의 대항력과 보증금 확인 결과가 결정합니다.
