최저가는 42,189,000원이지만, 실질취득은 91,009,402원 — 주례동 로얄팰리스 302호

부산지방법원 2024타경113395. 부산 사상구 주례동 로얄팰리스 3층 302호, 전용 21.372㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 123,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가가 42,189,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 먼저 전입하고 점유한 임차인 김은해의 보증금 89,850,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 낙찰자가 인수한다는 점이 핵심입니다.

현재 회차에서는 매각대금 42,189,000원 중 집행비용 1,159,402원을 제외한 41,029,598원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 48,820,402원이 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 낙찰대금과 인수금을 합친 실질취득은 91,009,402원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서 총 취득부담은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 전입 임차인이 경매보다 빠르다

2017.09.26 설정된 초읍동새마을금고 근저당권은 2019.02.07 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 김은해가 2022.12.17 임대차계약을 체결하고, 2022.12.23 확정일자를 받은 뒤 2023.01.13 전입·점유를 시작했습니다. 강제경매개시결정은 2024.12.18이므로 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 5회 유찰 가정까지 최저가는 42,189,000원에서 20,672,609원으로 절반 이상 내려가지만, 실질취득은 91,009,402원에서 90,622,107원으로 387,295원만 줄어듭니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 1,990,598원 낮을 뿐

로얄팰리스 전용 21.37㎡의 최근 12개월 거래는 2026년 5월 2층 93,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 93,000,000원이며, 현재 회차 실질취득 91,009,402원은 이보다 1,990,598원 낮습니다.

최저가만 비교하면 최근 거래의 45.4%로 보이지만, 이는 매수인 인수액을 제외한 수치입니다. 올바른 비교 기준인 실질취득으로 보면 최근 거래의 97.9%입니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 1,990,598원의 차이를 확실한 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다. 위반건축물 등재와 내부 미확인 상태까지 고려하면 가격 가점을 주기 힘든 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 48,820,402원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모

• 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 2022.12.13 건축과-50958로 위반건축물이 등재돼 있습니다. 5층 6㎡, 5층 5㎡, 6층 11㎡, 6층 3.8㎡의 패널조 무단증축 주택이 기재돼 있습니다.
• 본건 위치. 부산도시철도 2호선 냉정역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소와 냉정역이 근거리에 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
• 건물. 2017.09.13 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 주변 탐문으로 다세대주택 이용만 조사됐습니다.
• 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 383㎡, 공시지가는 892,800원/㎡입니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 전용 21.37㎡ 최근 거래가 한 건뿐이어서 시세 표본과 매수층이 제한적입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 김은해의 보증금 89,850,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 입찰가별 배당액과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 최저가 42,189,000원이 아니라 실질취득 91,009,402원을 최근 거래 93,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 조건. 임차권등기와 현황조사 내용을 토대로 실제 점유 상태, 보증금 반환과 인도 시점을 임차인에게 확인해야 합니다.
• 위반건축물 영향. 위반 부분의 위치가 본건 전유부분과 직접 관련되는지, 이행강제금·시정명령·대출·매도에 미치는 영향을 관할 행정기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 원본 대조. 2017.09.26 설정된 초읍동새마을금고 근저당권은 2019.02.07 말소기록이 있습니다. 최신 등기부와 배당요구 종기 이후 채권신고서를 함께 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 단계에서 내부 구조와 상태를 확인하지 못했으므로 누수·수선·불법 구조변경 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 한 건뿐입니다. 같은 건물과 인근 유사 면적 다세대의 실제 매도 호가와 거래 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.

맺으며 — “42,189,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건에서 최저매각가 42,189,000원은 실제 취득비용을 대표하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 김은해의 미배당 보증금 48,820,402원을 더하면 현재 회차 실질취득은 91,009,402원입니다. 최근 거래 93,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 1,990,598원뿐이며, 최근 거래 표본도 한 건에 불과합니다.

여기에 위반건축물 등재, 내부 미확인, 20세대 규모, 3회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 추가 유찰이 발생해도 임차인 인수가 늘기 때문에 실질취득은 약 90,622,107원~91,009,402원에서 거의 고정됩니다. 최저가는 크게 내려왔지만 총 취득부담은 시세에 근접한 인수형 경매입니다. 권리와 행정상 위험을 감수할 만큼의 가격 여유가 확보되는지를 보수적으로 판단해야 합니다.