인천지방법원 2025타경398. 인천 서구 원당동 태경타워 2층 208호가 경매에 나왔습니다. 감정가가 1,080,000,000원이었던 근린시설이 3회 유찰되면서 최저매각가는 370,440,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 매물처럼 보이지만, 실제 투자 판단은 단순한 감정가 할인율보다 어떤 권리를 취득하고, 어떤 공간을 인도받으며, 토지에 관한 권리를 확보할 수 있는가에 달려 있습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 설정된 서인천새마을금고 근저당권(채권최고액 936,000,000원)입니다. 후순위 근저당권과 가압류 및 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현장에서는 인접한 209호와 경계벽을 없애 음식점으로 이용하고 있으며, 감정평가 참고사항에는 대지권 미포함이 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 취득 위험을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경398 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 1039, 2층 208호 (원당동, 태경타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 208호 |
| 현장 이용상태 | 인접 209호와 벽체 구분 없이 일반음식점 ‘꽃게담다’로 이용 |
| 소유자 | 권정택 · 2022.12.15 소유권이전 등기 · 거래가액 920,277,300원 |
| 감정가 | 1,080,000,000원 |
| 최저매각가 | 370,440,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 791,954,173원 |
| 경매개시 채권자 | 경인아라새마을금고 (변경 전 상호: 서인천새마을금고) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 서인천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 대지권 | 미포함 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 임차권 확인 필요 |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 현장 위험은 별도
말소기준권리는 서인천새마을금고의 2024.06.28 근저당권입니다. 앞서 설정된 부천지구축산업협동조합 및 심우석의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 설정된 주식회사케이티에스씨 근저당권과 여러 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주식회사케이티에스씨의 후순위 근저당권은 2025.09.18 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 신규 근저당권이 추가된 것으로 중복 계산하면 안 됩니다. 해당 후순위 권리 역시 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
최초 감정가 1,080,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 370,440,000원입니다. 이는 감정가의 34.3%에 해당합니다. 그러나 감정가와의 차이만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,080,000,000원 | 100% | 최초 평가 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 370,440,000원 | 34.3% | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 259,307,999원 | 24.01% | 다음 회차 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 181,515,599원 | 16.81% | 추가 유찰 시나리오 |
이 근린시설은 동일한 조건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 대지권 미포함 및 209호와의 통합 이용 상태를 고려하면 일반적인 근린시설의 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다. 현재 가격이 적정한지 판단하려면 대지권 관계와 실제 인도 가능한 공간 범위를 먼저 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,440,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액 5,986,160원을 제외한 364,453,840원이 선순위 근저당권 배당에 배정됩니다. 나머지 후순위 채권자들에게 돌아가는 예상배당액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,986,160원 |
| 1. 근저당 · 서인천새마을금고 | 936,000,000원 | 364,453,840원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사케이티에스씨 (서울보증보험주식회사로 이전) | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,195,234원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 33,291,099원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,675,401원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,957,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 근저당 채권은 채권최고액 기준입니다. 케이비국민카드의 가압류 청구금액은 등기 내용에 엔화로 기재돼 있어 원화 채권액 합산에서 제외했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 미배당 채권액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 364,453,840원 | 769,665,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 254,877,687원 | 879,241,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 178,174,381원 | 955,945,064원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 아라동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 208호입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 실제 이용상태. 208호와 인접 209호 사이 벽체가 구분되지 않은 상태로 일반음식점 ‘꽃게담다’가 이용 중입니다. 개별 호실의 물리적 경계와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 표지와 복원. 매각물건명세서에는 호수표시가 부착된 오픈형 상가로, 경계표지 및 건물번호표지의 복원이 용이할 것으로 판단된다는 감정인 사실조회 회신 내용이 기재돼 있습니다. 그러나 표지 복원 가능성과 실제 벽체 분리공사, 설비 분리 및 명도 가능성은 구별해서 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 남동측 약 40m, 북서측 약 16m 포장도로와 접하며 토지 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 인접호와 벽체가 없는 현장 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 음식점으로 이용 중인 근린시설이라는 점과 대지권 미포함, 인접호 통합 이용 상태를 함께 검토해야 합니다. 정상적인 독립 호실로 거래하거나 담보로 활용할 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 매각물건명세서·감정평가서·집합건물 등기부 및 토지 관련 서류를 대조하여 대지권 미포함의 구체적인 의미와 별도 권리 취득 가능성, 비용 부담 여부를 확인하세요.
- 208호와 209호의 경계 확인. 실제 매각 대상은 208호입니다. 경계표지 복원 가능성뿐 아니라 벽체 복구, 설비 분리, 출입구 및 독립 사용 가능 여부, 인접호 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 음식점 점유관계 조사. ‘꽃게담다’ 운영 주체가 소유자와 같은지, 임차인 또는 제3자인지 확인하고 계약관계·보증금·사업자등록·점유 개시 경위를 점검하세요.
- 대항력·인수금 확인. 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유자의 대항력까지 없다고 단정하지 마세요. 인수 추정 0원은 원본 확인을 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 유사 근린시설의 실제 거래와 대지권·호실 경계·임대차 조건을 반영한 가치 검토가 필요합니다.
- 배당관계 재확인. 선순위 근저당권 배당 추정과 경매 신청채권자의 수령 추정 사이에는 확인이 필요한 차이가 있습니다. 채권자 상호 변경 이력과 배당순위, 실제 피담보채권액을 원본으로 검증해야 합니다.
- 미납 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담 및 시설 원상복구 비용을 확인하고 입찰가 외 취득 비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 감정인 사실조회 회신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%에 낙찰받아도 싸게 샀다는 뜻은 아니다”
인천 태경타워 208호는 감정가 1,080,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 370,440,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준인 서인천새마을금고 근저당권 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형 저가 상가로 평가하기는 어렵습니다. 대지권 미포함, 209호와의 통합 영업, 임대관계 미상이라는 변수가 존재합니다. 여기에 적정 시세까지 검증되지 않아, 감정가 대비 낙폭을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득 범위와 사용 가능성은 검증이 우선인 물건입니다. 대지권과 호실 경계, 실제 점유관계를 해소하기 전에는 현재 최저매각가를 매력적인 매수가격으로 단정할 수 없습니다. 낮은 최저가는 확인할 이유일 뿐, 입찰할 이유가 되지는 않습니다.
