인천지방법원 2025타경398. 인천 서구 원당동 태경타워 2층 208호의 근린시설입니다. 소유자는 권정택이고, 2022.12.15. 소유권 이전 당시 등기부상 거래가액은 920,277,300원입니다. 과거 부천지구축산업협동조합의 756,000,000원 근저당과 심우석의 120,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.06.28. 서인천새마을금고의 채권최고액 936,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 설정된 주식회사케이티에스씨의 100,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리순위보다 현장 상태와 자산 범위를 먼저 확인해야 합니다. 감정 현장조사에서 208호와 209호가 벽체 구분 없이 일반음식점 ‘꽃게담다’로 함께 사용되고 있고, 임대관계는 미상이며, 감정평가 참고사항에는 대지권 미포함이라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경398 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 1039, 2층208호 (원당동, 태경타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제2층 제208호 · 208호와 209호를 경계 없이 일반음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 권정택 · 등기부상 거래가액 920,277,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 370,440,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매채권 / 청구액 | 경인아라새마을금고(변경전 상호: 서인천새마을금고) / 791,954,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 대지권 | 미포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확인
말소기준은 2024.06.28. 을구 5번 서인천새마을금고 근저당 936,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주식회사케이티에스씨의 후순위 근저당은 2025.09.18. 서울보증보험주식회사로 확정채권대위변제를 원인으로 이전됐지만, 근저당 자체가 말소기준보다 후순위라는 점은 같습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 370,440,000원으로 감정가 1,080,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락률을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반적인 독립 상가와 달리 대지권 미포함, 인접 209호와 일체 사용이라는 조건을 함께 안고 있어 정상적인 비교사례를 확보한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 370,440,000원 | 769,665,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 259,307,999원 | 879,241,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 181,515,599원 | 955,945,064원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가는 259,307,999원, 181,515,599원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 채권자 미배당액은 오히려 879,241,758원, 955,945,064원으로 커집니다. 이는 후순위 채권이 낙찰자에게 승계된다는 뜻이 아니라, 매각대금만으로 채권자가 회수하지 못하는 금액이 늘어난다는 뜻입니다. 모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,986,160원 |
| 1. 근저당 · 서인천새마을금고 | 936,000,000원 | 364,453,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이티에스씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,195,234원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 33,291,099원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,675,401원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 미상 (청구금액 21,415,004엔) | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,957,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,134,119,445원 중 계산상 배당액은 364,453,840원, 미배당은 769,665,605원입니다. 매각대금 370,440,000원은 집행비용 5,986,160원과 선순위 근저당 배당 364,453,840원으로 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 208호와 인접 209호를 벽체 구분 없이 일반음식점 ‘꽃게담다’로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 호수표시가 부착된 오픈형 상가이고, 경계표지 및 건물번호 표지의 복원이 용이한 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다.
- 대지권. 감정 참고사항에 대지권 미포함으로 기재돼 있습니다. 건물 전유부분 취득 이후의 이용·담보·재매각 가능성을 판단할 때 핵심 확인사항입니다.
- 입지. 아라동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 40m 내외, 북서측으로 폭 약 16m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 돼 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 3회 유찰됐고, 대지권 미포함과 인접호 통합사용 문제가 함께 있어 일반적인 독립 호실보다 매수자의 확인사항이 많습니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 경쟁력도 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 범위 확인. 본 건은 대지권 미포함입니다. 낙찰로 취득하는 권리의 정확한 범위와 토지 사용관계를 원본 서류에서 우선 확인해야 합니다.
- 208호 단독 경계 복원. 현재 209호와 벽체 없이 일체 사용 중입니다. 감정인은 경계표지와 건물번호 표지 복원이 용이하다고 판단했지만, 실제 복원 상태와 비용·영업 영향은 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 영업주·점유자, 사업자등록 시점, 보증금과 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 여부를 확정하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 물건과 동일한 권리범위·대지권 조건을 반영한 비교가 필요합니다.
- 배당표 해석. 선순위 근저당 외 후순위 채권의 대규모 미배당은 곧바로 매수인 승계를 뜻하지 않습니다. 다만 점유·임대관계에서 별도 인수권리가 존재하는지는 독립적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 1,080,000,000원짜리 물건의 최저가가 370,440,000원까지 내려와 감정가의 34.3% 수준이기 때문입니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024.06.28. 서인천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 배당모형상 인수액도 0원입니다. 반면 실제 취득 대상은 대지권이 포함되지 않은 2층 208호이고, 현재는 209호와 경계 없이 하나의 음식점으로 사용 중이며 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인되지만, 현장·점유·대지권 검증 전에는 저가 매수로 단정할 수 없다”입니다. 3회 유찰이라는 결과가 오히려 이러한 복합 조건을 가격에 반영하고 있는지 확인해야 합니다. 가격보다 먼저, 낙찰로 정확히 무엇을 취득하고 독립적으로 사용할 수 있는지를 확인하는 사건입니다.
