부산지방법원 2025타경274. 부산 사하구 감천동 13-1488 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 68.0㎡이고 건물은 1985.04.06 사용승인된 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 건입니다. 현황은 공가이며, 설비는 오래 비어 있어 실제 사용 가능 여부 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 1990.08.22 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 가장 중요한 변수는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에 매각 제외 제시외 건물 (ㄱ)을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경274 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 · 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 현황 공가 |
| 토지 / 건물 | 토지 68.0㎡ · 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 · 사용승인 1985.04.06 |
| 소유자 | 이경관 · 2011.06.03 소유권이전(2010.11.10 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 32,720,400원 / 5,499,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 6,873,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 1,099,800원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 법정지상권은 별도
말소기준은 1990.08.22 설정된 감천2동새마을금고 근저당권 채권최고액 6,000,000원입니다. 같은 금고의 후순위 근저당권 9,000,000원·6,000,000원과 2024년 이후의 압류·가압류들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 1999년 부산경남양돈축산업협동조합 가압류와 2016년 국민건강보험공단 압류, 1998년 이기성 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 해석 — 감정가의 17%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 32,720,400원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,499,000원, 감정가의 16.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
오히려 반복 유찰 자체가 이 물건의 권리·이용·환금 조건을 함께 봐야 한다는 신호입니다. 현재 회차 뒤에도 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 6회 유찰 시 3,849,299원, 7회 유찰 시 2,694,509원까지 내려갑니다. 하지만 가격이 내려가도 제시외 건물 법정지상권 성립여지, 차량접근 불가, 급경사, 장기 공가라는 물건 자체의 조건은 사라지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 498,982원 |
| 1. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 6,000,000원 | 5,000,018원 |
| 2. 후순위 근저당 · 감천2동새마을금고 | 9,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 감천2동새마을금고 | 6,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 19,189,241원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 9,791,259원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 흥국생명보험 | 14,465,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 69,445,895원 중 예상 배당액은 5,000,018원이며, 미배당은 64,445,877원입니다. 신청채권자 청구액 6,873,820원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주변은 동류의 주택과 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 감정평가상 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 지형. 토지 68.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역이며 공시지가는 398,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 1985.04.06 사용승인된 2층 건으로 현황 공가입니다. 급배수·위생시설 등이 있으나 장기간 공가로 사용 여부는 불확실합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 본건 지상 건물의 정확한 길이와 면적은 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 권원 확인. 매각 제외 건물 (ㄱ)의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 매각물건명세서·등기·현장 기준으로 반드시 재확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 현재 5,499,000원은 감정가의 16.8%이지만 최근 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저가의 20%, 현재 회차 기준 1,099,800원입니다.
- 차량 접근성. 본건까지 차량 진입이 불가능하므로 실제 진입로·주차·이삿짐 운반과 향후 매도 수요에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공가·설비 상태. 장기간 공가로 급배수·위생설비 사용 가능 여부가 불확실합니다. 수리비가 발생할 수 있으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 측량. 지상 건물의 정확한 길이와 면적은 측량이 필요하다고 평가되어 있으므로 경계와 제시외 건물 위치를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황 공가·임대관계 미상으로 조사되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유와 전입관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 법정지상권과 환금성이 먼저다
이 물건의 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 32,720,400원이 5회 유찰 끝에 5,499,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실과 안전하거나 저렴한 물건이라는 판단은 별개입니다.
매각에서 제외되는 제시외 건물 (ㄱ)에 대해 법정지상권 성립여지가 명시되어 있고, 차량접근 불가·급경사·1985년 사용승인 건물의 장기 공가·설비 상태 불확실·측량 필요·5회 유찰이라는 저환금 요인이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교도 할 수 없는 만큼, 감정가 대비 16.8%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라, 제시외 건물과 토지 사용관계가 실제로 어느 정도의 제약을 만드는지 확인하는 데 있습니다.
