부산지방법원 2025타경274. 사하구 감천동 13-1488 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 현황은 단독주택이며 현재 공가입니다. 사용승인일은 1985.04.06., 건물은 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 구조입니다. 감정가 32,720,400원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 7,856,000원까지 내려왔습니다.
등기 권리의 출발점은 1990.08.22. 감천2동새마을금고의 채권최고액 6,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 “매각에서 제외하는 제시외 건물(ㄱ)을 위하여 법정지상권 성립여지 있음”이라고 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경274 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 · 부산광역시 사하구 옥천로70번길 40-2 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 공가 |
| 토지 | 68.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 · 사용승인일 1985.04.06. |
| 소유자 | 이경관 · 2010.11.10. 상속 · 2011.06.03. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 32,720,400원 / 7,856,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 6,873,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 법정지상권 가능성을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 1990.08.22. 설정된 감천2동새마을금고 근저당권 6,000,000원입니다. 같은 금융기관의 1990.11.15. 근저당 9,000,000원과 1996.05.30. 근저당 6,000,000원, 2024년 국민건강보험공단 압류 및 캐피탈·카드·보험사의 가압류는 모두 그 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
현황은 공가로 조사됐으나 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유관계를 두고 대항력 임차인이 없다고 단정하기보다는, 입찰 전 현장점유와 주민등록·전입 관련 원본을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 — 24%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
현재 최저매각가격은 7,856,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정가격은 5,499,200원, 그 다음은 3,849,439원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 541,408원 |
| 1. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 2. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 9,000,000원 | 1,314,592원 |
| 3. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 6,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 19,189,241원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,791,259원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 흥국생명보험 주식회사 | 14,465,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 69,445,895원 중 예상배당은 7,314,592원이며, 미배당액은 62,131,303원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감천2동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 동류의 주택과 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능하고, 인근에 마을버스정류장이 있어 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 68.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 398,400원/㎡입니다.
- 건물. 1985.04.06. 사용승인된 시멘트블록조 2층 건물로, 공가 상태가 오래되어 급배수·위생시설의 실제 사용 가능 여부는 불확실합니다.
- 측량. 본건 지상 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부·실측·목측으로 평가됐으며, 정확한 길이와 면적은 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 제시외 건물 (ㄱ)이 왜 매각에서 제외되는지, 소유관계와 법정지상권 성립요건 충족 여부를 원본 명세서·등기·건축물 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 사용 가능성 확인. 법정지상권이 성립하면 토지를 낙찰받아도 제시외 건물 존치로 사용·처분이 제약될 수 있습니다.
- 점유 확인. 현황은 공가지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 존재 여부와 전입관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 차량 접근이 불가능하다는 감정평가 내용은 실거주·공사·철거·재매각 모두에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 상태 확인. 장기간 공가로 설비 사용 가능 여부가 불확실하며, 정확한 건물 길이와 면적 역시 측량이 필요합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 추정 금지. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 먼저 볼 것은 토지를 온전히 쓸 수 있느냐”
이 물건은 감정가 32,720,400원에서 4회 유찰되어 7,856,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각에서 제외되는 제시외 건물 (ㄱ)을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 명시되어 있다는 점 하나만으로도 권리분석 난도는 크게 올라갑니다.
게다가 차량 접근 불가, 급경사 토지, 1985년 사용승인 노후 건물, 장기 공가로 인한 설비 불확실성, 정확한 면적 측량 필요성이 함께 존재합니다. 실거래 자료도 없어 현재 24% 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”과 “실제 이용위험이 낮다”를 반드시 구분해야 하는 물건입니다. 법정지상권 성립 여부를 해소하지 못한다면, 낮아진 최저가격만으로 접근하기 어려운 유형입니다.
