부산지방법원 2025타경908. 명지동 에코팰리스 2층 207호로, 감정평가상 제2종근린생활시설이며 ‘코다리만찬’으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 유현승·탁제남이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권 297,600,000원입니다. 이후 남아 있는 부산신용보증재단 가압류 76,125,000원과 2025.03.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 주식회사에바다 탁제남은 2021.06.29 전입해 말소기준일인 2022.08.12보다 앞서며, 보증금 7,000,000원에 대해 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 배당 구조상 이 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권 297,600,000원입니다. 2024.10.25 부산신용보증재단 가압류 76,125,000원과 2025.03.18 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 과거 경남은행 근저당과 하나은행의 다른 근저당, 국민건강보험공단 압류 및 주식회사한원개발 관련 가압류 등은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 점유관계를 현장에서 다시 맞춰봐야 한다

확인되는 임차관계는 2건입니다. 이정선은 2024.01.25 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주식회사에바다 탁제남은 2021.06.29 전입으로 대항력이 있습니다. 감정평가에서는 207호를 제2종근린생활시설 ‘코다리만찬’으로 이용 중이라고 보았지만, 현황조사에는 이정선의 이용이 ‘주거’로 기재되어 있어 실제 점유 형태와 영업·주거 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 16.81%를 ‘시세 할인율’로 읽지 않는다

현재 회차는 5회 유찰로 최저매각가가 감정가 421,000,000원의 16.81%인 70,757,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 최근 실거래가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

오히려 이 사건에서 확인되는 시장 신호는 5회 유찰입니다. 감정평가상 용도는 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 현재 음식점으로 이용 중입니다. 주거용 집합건물과 달리 상가형 근린시설은 업종·임대수익·공실·상권에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 응찰 전 같은 건물과 인근 근린시설의 실제 임대료와 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,757,000원 가정)

채권자 청구 합계 373,725,000원 중 예상 배당은 69,083,374원이며, 미배당은 304,641,626원입니다. 대항력 임차인 보증금 7,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·관공서·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 현 이용. 제2종근린생활시설로서 상호 ‘코다리만찬’으로 이용 중입니다. 외벽은 강화유리 및 알루미늄 복합판넬 등, 내부는 실내 인테리어 마감이며 승강기·급배수·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 18m 내외 포장도로에 접하고, 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역에 포함되며, 역사문화환경보존지역에 저촉되고 명지신도시 일원 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 감정가 대비 16.81%까지 내려오기 전 5회 유찰되었습니다. 근린생활시설은 주거용과 달리 상권·공실·임대수익의 영향을 크게 받으므로 반복 유찰 원인 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 70,757,000원에 선순위 임차인 보증금 7,000,000원을 더한 77,757,000원을 최소 취득원가 관점의 기준으로 보세요.
• 선순위 임차인 확인. 주식회사에바다 탁제남의 전입은 2021.06.29로 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금 반환관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 이정선 점유 확인. 이정선은 보증금 20,000,000원·차임 1,336,000원, 전입 2024.01.25로 대항력은 없지만 실제 점유 및 인도 일정은 확인해야 합니다.
• 이용상태 불일치 확인. 감정평가상 ‘코다리만찬’ 영업 중인 근린생활시설인데 현황조사상 이정선의 이용은 ‘주거’로 기재되어 있으므로 실제 사용형태를 직접 확인하세요.
• 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 비율만 보지 말고 공실 가능성, 현재 영업관계, 상가 임대수익, 관리비, 업종 제한 및 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 공동담보 이력 확인. 하나은행 근저당은 에코팰리스 208호와 공동담보 이력이 있으며, 208호에 대한 공동담보는 2024.10.28 소멸 부기가 되어 있습니다. 최신 등기 원본을 입찰 직전 재확인하세요.
• 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비 등 실제 취득 이후 부담이 달라질 수 있는 항목을 별도로 점검하세요.

맺으며 — “16.81%까지 유찰됐다”와 “시세보다 싸다”는 다른 말이다

이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사에바다 탁제남의 보증금 7,000,000원은 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 최저매각가 70,757,000원 기준의 실질취득액은 77,757,000원입니다.

더 중요한 것은 5회 유찰입니다. 감정가 421,000,000원 대비 16.81%까지 내려왔다는 사실은 강한 가격 하락을 보여주지만, 그것만으로 현재가가 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 현재 음식점으로 이용되는 제2종근린생활시설입니다. 등기 후순위는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 인수, 가격은 실거래·임대수익 확인 전까지 보수적으로 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.