5,210,000원
부산지방법원 2025타경1161. 부산 사하구 구평동 293-7, 현칭 구평아파트 1층 103호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층에 위치합니다. 사용승인일은 1982.08.13, 대상 면적은 32.89㎡입니다. 소유자는 김동욱이며, 2017.07.18 공매를 원인으로 2017.08.16 소유권을 취득했습니다.
가격표만 보면 강한 할인입니다. 감정가 31,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 5,210,000원까지 내려왔습니다. 하지만 제공된 실거래 참고값은 2022.07의 32,000,000원 단 한 건뿐이고, 거래 면적도 39.21㎡로 본건 32.89㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 참고 거래가의 16.3%라는 사실은 확인되지만, 이를 현재 적정시세의 16.3%라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 구평동 293-7 1층 103호 도로명: 부산광역시 사하구 감천항로190번안길 9 |
| 현칭 / 이용상태 | 구평아파트 103호 · 공동주택(아파트) |
| 대상 면적 | 32.89㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 · 사용승인 1982.08.13 |
| 소유자 | 김동욱 (2017.07.18 공매, 2017.08.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 5,210,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 20,150,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 가처분은 말소, 현재 가압류는 소멸
등기상 주의할 첫 기록은 2016.04.27 설정된 소유권 일부 가처분입니다. 당시에는 뒤의 압류보다 앞선 권리였지만, 2017.01.24 해제를 원인으로 2017.01.25 말소됐습니다. 2017.01.20 서부산세무서 압류도 김동욱의 공매 취득과 함께 2017.08.16 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 권리가 현재 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
현 소유자 김동욱의 소유권 취득 이후 최초 채권성 등기는 2024.09.06 주식회사국민은행 가압류 18,611,628원입니다. 이후 2024.12.11 주식회사 케이비국민카드 가압류 8,443,050원과 2025.04.02 국민은행의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 부족액은 매수인이 인수하는 부동산상 권리가 아니라 채무자 측 미회수채권으로 남는 구조입니다.
② 가격 비교 — 16.3%라는 숫자의 한계
확인되는 거래 자료는 구평동 293-7 단지의 2022.07 거래 한 건입니다. 거래가는 32,000,000원이지만 면적은 39.21㎡, 층은 3층으로 본건 32.89㎡·1층과 조건이 다릅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 39.21㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 참고값 | 면적 불일치 | 1건 | 32,000,000원 |
현재 최저가 5,210,000원은 이 참고 거래가 32,000,000원의 16.3%입니다. 감정가 31,000,000원보다도 25,790,000원 낮습니다. 다만 거래 시점이 2022년이고 표본이 한 건이며 면적까지 달라, 최신 거래 추세나 최근 12개월의 실제 시세 범위를 검증할 자료로는 부족합니다. 큰 할인율은 확인되지만 가격 적정성은 현장 중개업소, 동일·유사 면적 매물과 추가로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 493,780원 |
| 1. 가압류 · 주식회사국민은행 | 18,611,628원 | 4,716,220원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,443,050원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 가압류 채권 합계는 27,054,678원이고 예상 배당액은 4,716,220원입니다. 예상 미배당액은 22,338,458원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 5,210,000원 | 4,716,220원 | 22,338,458원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 3,647,000원 | 3,181,354원 | 23,873,324원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 2,552,900원 | 2,106,948원 | 24,947,730원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘지만, 조사된 임차인이나 인수권리가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 다만 최저가 하락이 건물 상태, 점유관계, 수리비 또는 환금성 문제를 없애주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 구평동 구평초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 단독주택과 임야 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 북동하향 경사지대에 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남서측과 북측으로 각각 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 877,300원/㎡입니다.
- 규모·노후도. 총 23세대, 사용승인일 1982.08.13인 소규모 노후 공동주택입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황과 호수 확인. 매각물건명세서상 현칭은 구평아파트 103호입니다. 현장 출입구, 현관 표시와 등기상 호수를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자·소유자 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 기록과 과거 공매 취득 이력이 있으므로 현재 별도 공매 절차 또는 체납처분 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 거래 자료가 2022.07 한 건이고 면적도 다릅니다. 32.89㎡ 또는 유사 소형 면적의 최근 매매·매물·임대 자료를 별도로 확보해야 합니다.
- 수리비 확인. 1982년 사용승인 건물로 누수, 배관, 보일러, 창호, 전기설비와 공용부 유지관리 상태를 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리 주체에 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 공매 정보를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 검증 공백도 크다”
이 물건의 권리구조는 숫자만큼 복잡하지 않습니다. 과거의 가처분과 세무서 압류는 이미 말소됐고, 현 소유권 이후 발생한 국민은행·국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인과 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 왜 감정가 31,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰돼 5,210,000원까지 내려왔는가입니다. 제공된 32,000,000원 거래는 2022년의 단 한 건이며 본건보다 면적이 커, 현재 시세를 직접 증명하지 못합니다. 총 23세대·1982년 사용승인·준공업지역 입지와 공매 이력까지 감안하면, 권리는 비교적 단순하지만 가격·현황·환금성 검증은 반드시 필요한 물건입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 전 보류입니다.
