249,900,000원
부산지방법원 2025타경1383. 부산 사하구 다대동 삼환아파트 210동 1206호입니다. 감정가는 510,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 249,900,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 장규형으로, 2023.03.10 거래가액 540,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 321,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 부산은행 근저당과 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리분석에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 말소기준권리의 시점입니다. 등기 이력에는 1999.06.23 삼성생명보험 근저당 169,000,000원이 기록돼 있지만, 해당 근저당은 2002.07.11 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준으로 사용할 수 없습니다. 이후 설정됐던 한국외환은행·고산농업협동조합·수산업협동조합·하나은행·서부산농업협동조합· 부산은행·부산화명새마을금고·삼성생명보험의 과거 근저당과 전세권도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 120-10 삼환아파트 제210동 제12층 제1206호 도로명: 부산광역시 사하구 다대로429번길 20 |
| 물건종류 / 규모 | 공동주택(아파트) · 동일 면적 실거래 비교 191.43㎡ · 지하 1층·지상 25층 중 12층 |
| 단지 / 사용승인 | 삼환 · 10개동 1,669세대 · 1996.09.13 |
| 소유자 | 장규형 (2023.03.10 소유권이전, 거래가액 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 249,900,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 65,357,073원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현존 권리를 분리해야 한다
장규형의 소유권이전과 남부산농업협동조합 근저당은 모두 2023.03.10 접수됐고, 접수번호는 각각 10004번과 10005번입니다. 이후 정영경이 2023.03.14 전입했으므로 선순위 근저당보다 늦습니다. 부산은행은 2023.07.24 채권최고액 99,000,000원의 근저당을 설정했고, 2025.04.25 부산은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현존 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 등기상 담보권을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영경 현황조사·매각물건명세서 | 2023.03.14 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 선순위 권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 인수 0원 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 판단의 핵심인 전입일이 현존 선순위 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰대금에서 임차보증금이 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 인도 과정과 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최신 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세다
동일 면적 191.43㎡의 실거래 10건입니다. 전체 평균 451,500,000원에는 2021년부터 2023년까지의 490,000,000원~540,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 377,500,000원, 최신 거래 345,000,000원과 최근 추세 -19.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 191.43㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2025.08 | 191.43㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2025.05 | 191.43㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 191.43㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 191.43㎡ | 23 | 420,000,000원 |
| 2023.02 | 191.43㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2022.11 | 191.43㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2022.08 | 191.43㎡ | 10 | 490,000,000원 |
| 2021.10 | 191.43㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2021.07 | 191.43㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 191.43㎡ | 2건 | 377,500,000원 |
| 전체 평균 | 191.43㎡ | 10건 | 451,500,000원 |
최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%이며, 최신 거래 345,000,000원의 72.4%입니다. 최근 평균보다 127,600,000원, 최신 거래보다 95,100,000원 낮습니다. 감정가 510,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.1%, 최신 거래의 147.8%로 높았지만, 두 차례 유찰을 거치면서 현재 최저가는 최근 거래대보다 아래로 내려왔습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 249,900,000원 가정)
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 249,900,000원 | 현재 최저매각가 기준 |
| 집행비용 추정 | 4,298,600원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 채권자 배당 총액 | 245,601,400원 | 제공 시뮬레이션 총액 |
| 채권 미배당 총액 | 2,230,799,969원 | 후순위 채권 다수 미배당 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 점유자 보증금 승계 없음 |
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 2,230,799,969원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 2,304,720,389원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 2,356,464,684원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 이전되는 유형이 아니므로, 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다송중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 낫개역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 총 10개동 1,669세대이며, 본건은 지하 1층·지상 25층 철근콘크리트조 건물의 12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 남서측 약 10m 도로에 접하며 단지 내 진입로와 가로망, 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종 일반주거지역과 교육환경보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 10건 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이고, 최신 거래가 345,000,000원까지 하락해 가격 민감도가 높은 구간입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 1999년 삼성생명보험 근저당은 2002년 말소됐습니다. 현재 등기부 원본에서 남부산농업협동조합 근저당의 존속 여부와 접수순위를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 교정. 자동 배당 시뮬레이션에 과거 말소권리가 포함돼 있으므로 법원 채권계산서·배당요구종기 내역을 기준으로 채권자별 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자 서류 확인. 정영경의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조해야 합니다. 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 451,500,000원보다 최신 거래 345,000,000원과 최근 12개월 평균 377,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부상태 확인. 사용승인일은 1996.09.13이며, 감정평가상 내벽과 일부 마감은 추정으로 기재돼 있습니다. 실제 상태에 따른 비용 차이를 반영해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 249,900,000원, 3회 유찰 시 174,930,000원, 4회 유찰 시 122,450,999원의 시나리오를 비교하되 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 서류 검증이 먼저다”
이 물건은 점유자가 1명 있으나 전입이 현존 선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 377,500,000원의 66.2%, 최신 거래 345,000,000원의 72.4%로 가격상 여유도 확인됩니다.
다만 최근 시장 추세는 -19.7%로 하락 중이며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 현존 채권처럼 포함돼 있습니다. 권리 결론 자체는 인수 0원의 안전형에 가깝지만, 자동 산출된 말소기준과 채권자별 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 가격은 검토 가능, 권리 원본은 재검증. 이 사건의 핵심은 할인율보다 등기 말소 이력과 최신 매각물건명세서를 정확히 맞춰보는 데 있습니다.