부산지방법원 2025타경1536. 부산 서구 서대신동3가 95-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 물건 표시는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1985년 6월 29일 사용승인된 블록조 슬래브지붕 단층 구조이고, 토지면적은 40.0㎡입니다.
등기부상 현 소유자는 김천이며, 2019년 6월 24일 매매를 원인으로 2019년 6월 25일 소유권을 취득했습니다. 현재 남아 있는 담보권은 없고, 2024년 신한카드와 신한은행의 가압류가 순차적으로 설정된 뒤 신한은행이 강제경매를 신청한 구조입니다. 권리관계는 단순하지만, 물건성과 현장 접근성은 별도로 보수적으로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 95-3 · 부산광역시 서구 보수대로289번길 8-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물구조 | 블록조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1985.06.29 |
| 토지 | 대 40.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김천 (2019.06.24 매매, 2019.06.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,342,000원 / 24,813,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 26,644,467원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 4월 1일 접수된 신한카드 주식회사의 가압류 6,026,912원입니다. 이후 2024년 5월 10일 접수된 신한은행 가압류 24,313,953원과 2025년 4월 30일 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 서대신4동새마을금고와 서대신3동새마을금고의 근저당권은 이미 말소돼, 낙찰자가 인수할 등기상 담보권은 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 72,342,000원이고 현재 최저가는 24,813,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 동일·인근 실거래 가격이 제시되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 감정평가상 1985년 사용승인 단층 단독주택이고, 토지면적이 40.0㎡이며 차량 접근이 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 건물 상태, 수선비, 진입 여건, 토지 활용도와 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 846,634원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,026,912원 | 6,026,912원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 24,313,953원 | 17,939,454원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 30,340,865원 | 6,374,499원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 신한카드 가압류가 배당된 뒤, 신한은행 가압류에 17,939,454원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 6,374,499원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,813,000원 | 23,966,366원 | 6,374,499원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,369,100원 | 16,656,456원 | 13,684,409원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,158,370원 | 11,539,519원 | 18,801,346원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가격이 내려가더라도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 곧바로 수익성이 높아진다는 뜻은 아닙니다. 가격이 낮아지는 배경에 차량 진입 문제와 노후도, 점유·임대관계 불확실성, 소규모 토지의 환금성 문제가 포함됐는지 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산대신중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층 구조이며 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구 36M 이하, 상대보호구역이며 공시지가는 846,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 확인. 감정평가상 차량 접근이 불가능하므로 실제 보행 진입로, 이사·공사 차량 접근과 주차 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 점유자 면담과 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 토지 경계를 감정서 및 현장에서 대조하세요.
- 노후도·수선비 확인. 1985.06.29 사용승인 건물로 외벽, 지붕, 배관, 난방과 내부 마감 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 검토. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 예상 수선비를 별도로 조사해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건성은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸해 등기상 인수액이 0원이라는 점이 가장 명확한 장점입니다. 현재 최저가 24,813,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 동일·인근 실거래 비교가 없고, 차량 접근 불가, 임대관계 미상, 1985년 사용승인 단층주택, 40.0㎡ 토지, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 겹칩니다. 결론은 권리관계는 단순하지만, 현장성과 환금성은 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
