부산지방법원 2025타경1536. 부산 서구 서대신동3가 95-3 소재 물건으로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 40.0㎡, 감정평가상 건물은 1985.06.29 사용승인된 블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2024.04.01 접수된 신한카드의 가압류 6,026,912원입니다. 과거 설정됐던 서대신4동새마을금고·서대신3동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 2020년 강제경매도 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준권리 뒤에 남은 신한은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1536 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 95-3 · 보수대로289번길 8-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1985.06.29 |
| 토지 | 대 40.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 846,200원/㎡ |
| 소유자 | 김천 (2019.06.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,342,000원 / 12,158,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 26,644,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024년 가압류
현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.04.01 신한카드 가압류가 말소기준이고, 2024.05.10 신한은행 가압류 24,313,953원 및 2025.04.30 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권 두 건은 이미 말소됐으며, 2020년 강제경매도 취하되어 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 12,158,000원으로 감정가 72,342,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 8,510,600원(감정가 11.76%), 7회 유찰 시는 5,957,420원(감정가 8.24%)입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭은 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 12,158,000원 | 16.81% | 18,801,709원 |
| 6회 유찰 시 | 8,510,600원 | 11.76% | 22,383,456원 |
| 7회 유찰 시 | 5,957,420원 | 8.24% | 24,890,679원 |
③ 예상배당표 (매각가 12,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 618,844원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,026,912원 | 6,026,912원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 24,313,953원 | 5,512,244원 |
| 4. 갑구 11번 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 30,340,865원 중 예상배당은 11,539,156원, 미배당은 18,801,709원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산대신중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대 40.0㎡, 평지·사다리형, 제2종일반주거지역이며 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(36M이하), 상대보호구역, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 접근부터 확인. 감정평가서에 차량 접근 불가능이라고 명시돼 있습니다. 실제 도보 진입로와 물품 운반·공사 차량 접근 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 현장성 중심. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 차량 접근성, 건물 상태, 점유관계, 토지·제시외 건물 현황 등 실제 응찰을 제한할 요인이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2024.04.01 신한카드 가압류를 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격과 물건성은 별개의 문제입니다. 이미 5회 유찰돼 최저가가 12,158,000원까지 내려왔고, 감정평가서에는 차량 접근 불가능과 임대관계 미상이 함께 기재돼 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현장 접근성·점유관계·제시외 건물·환금성 확인입니다.
