부산지방법원 2025타경1697. 부산 서구 서대신동1가 ‘대신에코팰리스’ 4층 405호, 전용 78.47㎡ 아파트입니다. 소유자 안남영은 2019.11.14. 매매계약으로 거래가 345,000,000원에 취득했고, 2019.11.29. 소유권이전과 동시에 수민동새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 발생한 경매개시결정과 국·부산광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 343,000,000원에서 세 차례 유찰돼 168,070,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%이자 최근 12개월 실거래 평균의 52.2%입니다. 최신 거래 302,500,000원보다도 최저가가 크게 낮아 현재 회차의 가격 여유는 분명합니다. 다만 거래 추세가 -4.9%로 하락했고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.4회라는 점은 가격만으로는 설명되지 않는 환금성·수요 리스크가 있음을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 78.47㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 안남영 (2019.11.14. 매매 · 거래가 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수민동새마을금고 / 205,976,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 대신에코팰리스 · 85세대 · 사용승인일 2018.11.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.29. 설정된 수민동새마을금고 근저당입니다. 2024.09.03. 채권최고액이 268,000,000원으로 변경됐고, 2023.07.05. 설정됐던 부산은행 근저당은 2024.09.05. 이미 말소됐습니다. 허재석 명의의 주택임차권도 2024.12.18. 등기됐으나 2025.01.13. 해제로 말소돼 현재 매수인이 승계할 임차권등기는 없습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사대상 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| GAO YUNYAN | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QIAO HUILIN | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QIAO LIGUO | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QIAO ZHIHUI | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사대상 점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 사람 모두 말소기준일 2019.11.29.보다 뒤인 2025.02.10. 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 이는 배당과 명도 협의의 문제이고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 최저가는 낮다
대신에코팰리스 동일·유사 면적의 실거래 12건입니다. 전체 평균 328,958,333원보다 최근 12개월 평균 322,071,428원이 낮고, 최근 거래 추세도 -4.9%로 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 302,500,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 78.47㎡ | 11 | 302,500,000원 |
| 2026.03 | 75.31㎡ | 3 | 324,000,000원 |
| 2026.03 | 75.41㎡ | 8 | 353,000,000원 |
| 2026.01 | 75.23㎡ | 15 | 336,000,000원 |
| 2025.12 | 75.23㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 75.31㎡ | 16 | 349,000,000원 |
| 2025.04 | 75.41㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2024.12 | 78.47㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2024.11 | 75.31㎡ | 11 | 343,000,000원 |
| 2024.10 | 78.47㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2024.09 | 75.41㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 78.47㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 322,071,428원 |
현재 최저가 168,070,000원은 최근 12개월 평균 322,071,428원의 52.2%입니다. 실거래 최저 250,000,000원보다도 낮고 최신 거래 302,500,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 최근 가격 추세가 -4.9%로 하락 중이라는 점을 반영해도 최저가 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,980원 |
| 1. 근저당 · 수민동새마을금고 | 286,000,000원 | 164,917,020원 |
| 채권 미배당 | - | 121,082,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 164,917,020원이 수민동새마을금고에 배당되고, 채권 미배당액은 121,082,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 121,082,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 154,226,384원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 107,564,800원 | 105,258,893원 | 180,741,107원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부민초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 1호선 동대신역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물로 사용승인일은 2018.11.27.이며 도시가스 개별난방, 승강기와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 토지로 남측 약 15m 포장도로에 접하며 아파트와 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 보호구역에 해당합니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 85세대 단지이며 최근 실거래는 250,000,000원부터 353,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 거래 추세는 -4.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 직접 확인. 각 점유자의 실제 사용 부분, 계약관계, 연락 가능 여부와 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 임차 정보 보완. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 2019년 채권최고액 286,000,000원과 2024년 변경액 268,000,000원의 관계를 채권계산서에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국과 부산광역시 서구 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 마감재가 조사되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.9%와 단지 평균 3.4회 유찰을 반영해 보수적인 재매각가와 보유기간을 설정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 낮지만 명도가 관건
이 물건의 말소기준은 2019.11.29. 수민동새마을금고 근저당입니다. 전입 점유자 4명은 모두 2025.02.10. 전입해 대항력이 없고, 과거 주택임차권등기도 이미 말소됐습니다. 따라서 매수인 인수는 0원이고 권리 구조는 소멸형입니다.
가격도 감정가 343,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 322,071,428원의 52.2%까지 내려와 최근 거래와 비교한 가격 여유가 큽니다. 다만 전입자 4명의 보증금과 점유 형태가 확인되지 않았고, 거래 추세가 -4.9%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 권리와 가격은 합격권이지만, 최종 수익은 명도비용·내부 상태·재매각 속도에서 결정됩니다.
