부산지방법원 2025타경2171. 부산 서구 서대신동2가 474-34의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건으로, 감정 이용상태는 주택입니다. 소유자 이귀자는 2010.11.09 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2018.01.18 문영아 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 그 뒤의 케이비국민카드·부산신용보증재단·신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리의 말소 구조만 보면 단순해 보입니다. 그러나 임차인 김진겸은 2016.02.25 전입해 말소기준일인 2018.01.18보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 미배당 보증금의 매수인 승계 위험을 반드시 열어둬야 합니다. 최저가만 보고 30,748,000원에 취득한다고 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동2가 474-34 · 부산광역시 서구 대티로115번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 / 토지 | 블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1977.09.19 · 토지 97.0㎡ |
| 소유자 | 이귀자 (2010.11.09 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,643,800원 / 30,748,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민경 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차 가능성은 남는다
2010.11.09 이전에 존재했던 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 당시 강제경매 매각과 말소등기로 정리됐습니다. 현재 분석의 기준은 2018.01.18 문영아 근저당권입니다. 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하지만, 등기보다 앞선 점유·전입에 기초한 임차인의 대항력은 별도 문제입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 3명)
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민경 | 2019.01.04 | 2025.07.25 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 박창순 | 2019.02.21 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김진겸 | 2016.02.25 | 2025.07.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 가능·금액 미상 |
② 가격·실질취득 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 30,748,000원으로 감정가 89,643,800원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 이 물건은 김진겸의 보증금이 미상이라 낙찰가와 실질취득액이 일치하지 않을 수 있습니다.
실거래가를 근거로 한 시세 판단이 확정되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수보증금이며, 그 합계가 확인될 때까지 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 953,464원 |
| 2. 근저당 · 문영아 | 30,000,000원 | 29,794,536원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,513,697원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,251,987원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권 · 이민경 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액 116,765,684원 중 예상 배당은 29,794,536원, 미배당은 86,971,148원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김진겸의 보증금도 금액과 배당순위가 확정되지 않아 위 표에 포함되지 않습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지자료 기준)
- 입지. 대신자유아파트 남측 인근의 고지대 기존주택지로, 주위는 단독주택과 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 고지에 위치해 차량접근이 불가능합니다. 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1977.09.19입니다. 외벽은 치장타일·몰탈 위 페인팅, 창호는 목재·샷시·하이샤시 구조입니다.
- 토지. 면적 97.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 419,500원/㎡입니다. 고지·정방형 토지로 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 면적·경계. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 공부상 면적과 실측 면적이 다르고 구조 등이 무단증축돼 경계 확인이 불가능하다고 적시돼 있습니다.
- 환금성. 차량접근 불가, 고지대, 1977.09.19 사용승인 건물, 무단증축 및 경계 불명확, 연립·다세대와 토지의 일괄매각 구조가 겹쳐 매도·임대 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김진겸 임대차 원본. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부, 점유 범위와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 30,748,000원에 김진겸의 예상 미배당 보증금을 더해 응찰 상한을 다시 정해야 합니다.
- 이민경 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되므로 실제 임대차관계와 보증금 지급 자료, 소유자와의 관계를 대조해야 합니다.
- 실측·경계 확인. 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 무단증축 구조, 건물과 토지의 실제 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량접근 확인. 차량접근이 불가능하므로 이사, 수리, 자재 운반과 향후 매도·임대에 미치는 영향을 직접 점검해야 합니다.
- 배당 외 변수. 당해세와 최우선변제 가능성은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 모두 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”가 아니라 “미상 보증금을 더한 총액”을 보라
이 물건의 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 깨끗하지 않습니다. 김진겸은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 승계액이 가능·미상입니다. 따라서 30,748,000원이라는 최저가는 최종 취득가격이 아닐 수 있습니다.
차량접근 불가능, 고지대, 1977.09.19 사용승인 건물, 공부 면적과 실측 면적의 차이, 무단증축으로 인한 경계 확인 불가까지 겹칩니다. 3회 유찰은 가격 메리트의 증거라기보다 이런 위험과 저환금성이 반영된 결과일 수 있습니다. 김진겸 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득액도, 적정 입찰가도 확정할 수 없는 물건입니다.
