부산지방법원 2025타경3488. 부산 북구 구포동 신진2차아파트 1106호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 배영희이며 2005년 1월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권은 2022년 1월 해지로 말소됐고, 2022년 송양자 명의 강제경매 역시 2023년 5월 취하돼 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 권리는 2025년 10월 14일 송양자 명의 강제경매개시결정이며, 제공된 권리분석상 이 권리가 말소기준으로 잡혀 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 예상배당에서도 신청채권자 청구금액 1,500,000원이 전액 배당되고, 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리의 복잡성이 아니라 목적물 표시의 층수 차이와 시장가격 자료의 부족입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3488 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1250-2 신진2차아파트 11층 1106호 · 부산광역시 북구 시랑로170번길 51 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 45.36㎡ |
| 소유자 | 배영희 · 2005.01.13 임의경매로 인한 매각, 2005.01.14 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 18,179,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 송양자 / 1,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 목적물 표시 | 등기상 11층 1106호 · 현황 및 집합건축물대장상 10층 |
① 권리 흐름 — 기존 담보권은 말소, 현재 경매개시결정이 기준
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 임차인에 대한 배당이나 매수인 인수액은 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 실거래 표본이 오래되고 1건뿐
신진2차는 60세대, 사용승인일은 1992.10.06입니다. 가격 비교에 잡힌 실거래는 면적 47.34㎡, 9층의 2022년 3월 거래 1건이며 거래금액은 60,000,000원입니다. 비교대상 면적은 본건 45.36㎡와 매칭된 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 47.34㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 표본 | 1건 | — | 60,000,000원 |
현재 최저매각가 18,179,000원은 이 실거래 금액의 30.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 18,179,000원으로 동일합니다. 수치만 놓고 보면 과거 실거래와 큰 차이가 나지만, 비교 가능한 거래가 2022년 3월 1건뿐이므로 이를 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 이 사건에서는 “실거래 대비 30.3%”라는 숫자보다 표본의 시점과 건수를 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 1,500,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 1,500,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 8,907,710원 | 1,500,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 727,222원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 송양자 | 1,500,000원 | 1,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,951,778원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구금액 1,500,000원이 전액 배당되고 15,951,778원이 소유자 교부로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 4.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 삼정고등학교 동측 인근이며, 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 완경사지대의 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 923,400원/㎡입니다.
- 규제·접면. 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 제2종일반주거지역에 포함되고 도로 및 공원과 접합니다.
- 단지 규모. 신진2차는 60세대이며 사용승인일은 1992.10.06입니다.
- 거래·경매 표본. 실거래는 2022.03 1건, 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 층수 표시 대조. 등기사항전부증명서의 11층 1106호와 현황·집합건축물대장상 10층의 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격 기준의 한계. 비교 가능한 실거래가 2022.03의 60,000,000원 1건뿐이므로 현재 최저가 18,179,000원의 할인폭만으로 현재 시장가를 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 배당 가정 확인. 현재 배당 계산은 집행비용 727,222원, 신청채권자 1,500,000원, 소유자 잔여 15,951,778원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 집합건축물대장, 감정평가서와 실제 목적물 표시를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘목적물 확인’이 먼저인 3회 유찰 물건
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 기존 근저당권은 말소됐고, 과거 강제경매도 취하로 정리됐으며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가격도 18,179,000원으로 감정가 53,000,000원의 34.3%까지 내려와 있습니다.
하지만 가격 할인폭보다 더 직접적인 확인 사항이 있습니다. 등기상 11층 1106호와 현황·집합건축물대장상 10층이라는 층수 차이입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 2022년 3월의 60,000,000원 1건뿐이고, 이미 3회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 인수액 0원 확인 → 목적물 표시와 실제 현황 대조 → 현재 시세 재확인이 되어야 합니다.
