부산지방법원 2025타경3488. 부산 북구 구포동 신진2차아파트 1106호로, 감정가는 53,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 25,970,000원입니다. 등기부에는 오래된 근저당과 가압류, 압류, 과거 경매개시결정이 다수 보이지만, 이 권리들은 2005년 임의경매 매각과 후속 말소등기 또는 2022년 해지로 정리됐습니다. 현재 소유자는 배영희이며, 2005.01.13 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 살아 있는 경매 관련 등기는 송양자가 채권자로 등기한 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 선행 담보권이 없는 상태에서 이 경매개시결정이 기준이 되므로, 매각으로 소멸하고 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 임차인도 별도로 조사되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자와 전입세대 확인은 입찰 전에 다시 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1250-2 신진2차아파트 11층 1106호 · 부산광역시 북구 시랑로170번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 45.36㎡ |
| 등기 / 현황 층 | 등기사항전부증명서상 11층 1106호 · 현황 및 집합건축물대장상 10층 |
| 소유자 | 배영희 (2005.01.13 임의경매로 인한 매각, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 채권자 / 청구 | 송양자 / 1,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 현재 경매만 남았다
등기부의 권리 흐름을 말소등기까지 연결해 보면 구조는 단순해집니다. 한명수 명의 시절 설정된 동방상호신용금고 근저당은 2001.06.21 말소됐고, 부산은행 근저당은 2002.09.05 말소됐습니다. 이후 우리은행 근저당과 삼성카드 가압류, 부산광역시 압류 및 당시 경매개시결정은 2005.01.13 임의경매 매각 후 2005.01.14 말소됐습니다.
배영희가 소유권을 취득한 날 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당 20,000,000원도 2022.01.24 해지로 말소됐습니다. 송양자의 2022.06.16 강제경매개시결정은 취하돼 2023.05.24 말소됐고, 현재 남은 것은 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 따라서 과거 등기의 채권액을 모두 합쳐 낙찰자 인수액으로 보는 것은 맞지 않으며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 43.3%지만 ‘시세 확정’은 어렵다
신진2차의 확인된 비교 거래는 2022.03 전용 47.34㎡, 9층, 60,000,000원 한 건입니다. 대상 물건의 전용면적 45.36㎡와 면적은 유사하며, 현재 최저가 25,970,000원은 이 거래가의 43.3%입니다. 감정가 53,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 47.34㎡ | 9 | 60,000,000원 |
다만 비교 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.03입니다. 2026.07.22 매각기일의 현재 가격을 판단하기에는 시차가 크며, 최근 가격 방향을 확인할 추가 거래가 없습니다. 따라서 “60,000,000원 시세 대비 무조건 싸다”고 단정하기보다, 현재 매물 호가와 인근 유사 구축 아파트의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 계산 항목 | 채권액 | 계산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 을구 1(전 5) 근저당 · 주식회사동방상호신용금고 | 26,000,000원 | 25,102,540원 |
| 을구 2 근저당 · 주식회사부산은행 | 15,600,000원 | 0원 |
| 을구 5 근저당 · 주식회사우리은행 | 27,600,000원 | 0원 |
| 갑구 2 가압류 · 삼성카드주식회사 | 26,188,770원 | 0원 |
| 갑구 4 경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 1,500,000원 | 0원 |
| 을구 7 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8 경매개시결정 · 송양자 | 1,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10 경매개시결정 · 송양자 | 1,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 25,970,000원 기준 집행비용 계산액은 867,460원, 채권자 배당 계산액은 25,102,540원, 계산상 미배당액은 94,786,230원입니다. 다만 실제 배당은 현재 유효한 채권과 배당요구, 조세채권, 집행비용 확정액에 따라 달라지며 과거 말소권리는 현재 배당권자로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 94,786,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 102,436,992원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 107,792,525원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 계산상 채권자 미배당은 커지지만, 이것이 낙찰자의 인수액으로 전환되지는 않습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 송양자의 청구액 1,500,000원은 각 시나리오 계산에서 배당되지 않는 것으로 나타나지만, 그 미회수 채권 역시 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 삼정고등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 주차시설이 마련돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,402.4㎡, 공시지가는 923,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로와 접하고, 상대보호구역·토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 단지 규모. 신진2차는 60세대이고 준공일은 1992.10.06입니다. 확인된 거래가 1건뿐이라 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 등기층과 현황층의 차이는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층수·호수 동일성. 등기 11층과 현황·집합건축물대장 10층의 차이를 등기 도면, 건축물대장 도면, 현장 호수 표지로 대조하세요.
- 과거 권리 말소 재확인. 2005.01.14 말소된 가압류·압류·과거 경매 및 우리은행 근저당, 2022.01.24 말소된 수산업협동조합 근저당을 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 조사. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 현장 점유자와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 낡은 거래 표본. 60,000,000원 거래는 2022.03 한 건입니다. 현재 호가와 인근 유사 면적 구축 아파트의 최신 거래를 추가로 비교하세요.
- 내부 상태. 1992.10.06 준공 건물이므로 누수, 배관, 창호, 난방, 승강기 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 체납관리비. 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소에 체납액과 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 확인’이 승부처
이 사건은 등기부에 과거 권리가 많이 보이지만, 말소등기까지 연결하면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 임차인도 조사되지 않아 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 25,970,000원은 감정가의 49%이고 확인된 2022.03 거래 60,000,000원의 43.3%여서 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다.
그러나 비교 거래가 한 건뿐이고, 등기상 11층과 현황·집합건축물대장상 10층이 불일치합니다. 이 차이를 해결하지 않은 채 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수 0원은 긍정적이지만, 층수·호수 동일성, 실제 점유, 내부 상태와 최신 시세가 확인된 뒤에만 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.