인수는 0원이지만, 34% 최저가를 곧바로 ‘저가’로 볼 수 없다 — 다대동롯데캐슬몰운대 주상가동 405호

부산지방법원 2025타경3501. 다대동롯데캐슬몰운대아파트 단지 내 주상가동 4층 405호로, 감정 이용상태는 교육연구시설인 학원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 135,000,000원에서 세 차례 유찰된 46,305,000원입니다. 단순 금액만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건의 판단 기준은 아파트 시세가 아니라 근린시설 자체의 임대수익·공실 가능성·병합 상태 해소 비용이어야 합니다.

권리관계의 중심은 2012년 3월 8일 설정된 주식회사솔브레인저축은행 근저당권입니다. 이후 엔에이치투자증권주식회사의 가압류, 해운대세무서 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 405호 임차인 이인재의 신고일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 승계는 발생하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액은 0원

2008년 4월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 120,000,000원은 2025년 8월 22일 말소등기가 기재되어 있습니다. 이에 따라 제시된 말소기준권리는 2012년 3월 8일 주식회사솔브레인저축은행 근저당권 520,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 인수 권리는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 본건 405호 1명, 대항력 없음

임차 신고는 2명이 확인되지만, 이 리포트의 분석 대상인 405호 점유자는 이인재 1명입니다. 이인재의 신고일 2012.12.13.은 말소기준일 2012.03.08.보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구도 접수되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

다대동롯데캐슬몰운대의 최근 거래 12건 평균은 288,333,333원이고 최신 거래는 2026년 7월 223,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 59.91㎡부터 183.54㎡까지이며, 본건 분석 대상 면적 38.0㎡와 일치하지 않습니다. 무엇보다 거래 대상은 아파트이고 본건은 근린시설·학원이므로, 최저가가 최근 거래 평균의 16.1%라는 수치는 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)

예상 채권 합계 1,640,000,000원 중 채권자 배당액은 45,071,510원, 미배당액은 1,594,928,490원입니다. 신청채권자 주식회사솔브레인저축은행의 청구액은 413,463,013원이며 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 중소기업은행 근저당 말소 기록과의 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 몰운대초등학교 북측 인근으로, 대단지 아파트와 단지 내 근린생활시설·학교가 형성된 아파트지대입니다.
• 배후수요. 다대동롯데캐슬몰운대는 3,462세대 단지이며, 본건은 단지 내 주상가동에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 시설. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 405호는 인접 406호와 병합되어 예원음악학원의 일부로 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
• 규제. 비행안전구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 거래량을 근린시설의 환금성으로 대체할 수 없으므로, 동일 주상가동 또는 인근 상가의 실제 임대·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 중소기업은행 근저당 말소 확인. 2025.08.22. 말소등기가 현재 등기사항전부증명서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 배당 순위 대조. 말소된 근저당에 예상배당이 잡힌 이유를 채권계산서·배당요구서·사건기록에서 확인하세요.
• 405호와 406호의 경계. 벽체, 출입구, 전기·수도·소방설비가 어떻게 병합되었는지 현장에서 확인하고 분리 또는 원상회복 가능성을 점검하세요.
• 406호 권원 확인. 406호 소유자·임차관계와 학원 운영자가 본건 임차인 이인재와 동일한지 원본 문서와 현황을 대조하세요.
• 임차인 현황 확인. 이인재의 실제 점유 여부, 사업자등록일, 확정일자와 보증금·월세 지급 내역을 확인하세요.
• 상가 수익 검증. 본건과 용도·층·면적이 유사한 근린시설 임대료, 공실 기간과 관리비를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
• 매각대상 범위 확인. 감정요항표에 1층 111호 외 1개호가 함께 기재되어 있으므로 매각물건목록에서 405호의 기호와 평가액 귀속을 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 세무서·관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·물건목록을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”

본건의 장점은 명확합니다. 분석 대상 405호 임차인은 말소기준일 이후 신고되어 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 46,305,000원입니다.

그러나 가격 판단은 보류해야 합니다. 최근 12개월 평균 288,333,333원과 최신 거래 223,000,000원은 면적이 다른 아파트 거래여서 본건 근린시설의 비교시세가 아닙니다. 여기에 405호와 406호의 병합 이용, 3회 유찰, 임대관계 미상, 중소기업은행 근저당 말소 기록과 예상배당표의 엇갈림까지 겹쳐 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만 현장·가격·배당 검증은 단순하지 않은 물건입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰하기보다, 상가 자체의 수익가치와 병합 해소 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다.