57,330,000원
부산지방법원 2025타경101018. 부산 북구 구포동 대교빌라 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 117,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 57,330,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 11,738,753원입니다.
등기부에는 오래된 근저당·가압류·전세권 기록이 다수 보이지만, 핵심은 각 권리의 말소 여부입니다. 2001년 국민은행 근저당과 2004년 한국주택금융공사 가압류는 2006.04.17. 경매 매각으로 말소됐고, 2006년 정옥남 전세권은 2010.04.29. 해지로 말소됐습니다. 2014년·2015년 북부산농업협동조합 근저당도 2019.12.19. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 농협은행 채권최고액 22,000,000원 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101018 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1030-4 대교빌라 2층 202호 도로명: 부산광역시 북구 가람로24번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 대상면적 80.75㎡ |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 16세대 · 1996.09.09. 사용승인 |
| 소유자 | 최영자 · 2024.03.07. 상속, 2026.01.23. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 11,738,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준권리는 2019년 근저당
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박이군 | 2023.09.13 | 미상 | 미상 | 2026.05.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
박이군의 전입신고일은 2023.09.13.로 말소기준일인 2019.12.19.보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.04. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 57,330,000원으로 감정가 117,000,000원의 49%입니다. 그러나 대교빌라의 최근 실거래 금액과 최종 낙찰 사례가 확인되지 않아 최저가와 실제 시장가격을 직접 비교할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 117,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 57,330,000원 · 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 40,131,000원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 28,091,700원 · 감정가의 24% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 · 낙찰률 0.0% |
| 가격 결론 | 실거래가 부재로 시세 대비 고가·저가 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 4,789,006원 | 3,898,060원 |
| 4. 전세권 · 정옥남 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 농협은행주식회사 | 22,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 총 채권액은 176,789,006원, 채권자 배당액은 55,898,060원, 미배당액은 120,890,946원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 도시철도 2호선 구명역과 3호선 구포역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가람중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 1996.09.09. 사용승인된 16세대 소규모 연립주택으로 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않아 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기록 재확인. 2006년·2010년·2019년 말소된 과거 근저당·가압류·전세권이 최신 등기부에도 동일하게 표시되는지 확인하세요.
- 배당표 대조. 배당 가정에 과거 말소권리가 포함되어 있으므로 매각물건명세서와 채권계산서의 실제 배당대상자를 확인하세요.
- 임차인 보완. 박이군의 보증금·확정일자·점유 부분·임대차계약서와 배당요구의 적법성을 확인하세요.
- 현장 시세 확인. 실거래가가 없는 만큼 동일 지역 연립주택의 매도호가와 최근 계약 사례를 최소 두 곳 이상의 중개업소에서 확인하세요.
- 수리비 점검. 1996년 사용승인 건물의 누수, 배관, 보일러, 창호, 외벽과 공용부분 상태를 직접 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의, 집행비용을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·법정기일을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인”
이 물건의 권리 구조는 외형보다 단순합니다. 과거의 국민은행 근저당·한국주택금융공사 가압류, 정옥남 전세권과 북부산농업협동조합 근저당은 각각 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.12.19. 농협은행 근저당입니다. 임차인 박이군도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가 57,330,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래가 없고 1996년 사용승인된 16세대 연립주택이어서 환금성과 수리비를 보수적으로 평가해야 합니다. 또한 배당 가정과 등기부 말소기록 사이의 차이는 원본 서류로 해소해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 배당표는 현장·원본 확인 후 결정. 이것이 이 사건의 결론입니다.
