부산지방법원 2025타경101103. 부산 북구 덕천동 홍익빌레트 10층 1003호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 표면만 보면 감정가 135,000,000원짜리 물건의 최저매각가가 15,883,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 먼저 임차보증금 인수 구조를 확인해야 합니다.
임차인 공성민은 2021.03.24. 확정일자를 받고, 2021.06.09. 점유를 시작했으며, 2021.06.11. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 롯데카드 가압류는 그보다 늦은 2021.12.23. 접수됐습니다. 따라서 공성민은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못해, 미배당 잔액 81,802,894원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 10층 1003호 도로명: 부산광역시 북구 의성로109번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 면적 / 건물 | 42.35㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 방세연 (2016.06.30. 거래가 117,486,364원에 소유권 취득 · 2018.08.02. 방정미에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 15,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공성민 / 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2021.12.23. 접수된 롯데카드 가압류 36,057,301원입니다. 이후의 부산광역시 북구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.17. 등기된 공성민의 임차권등기도 형식상 말소기준권리 이후이지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 점유·주민등록 시점을 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공성민 부동산 전부 | 주거 임차권등기 | 전입 2021.06.11 확정 2021.03.24 점유 2021.06.09 | 97,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
공성민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 우선변제를 받아도 보증금 대부분이 남습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어납니다. 따라서 명목상 최저가는 계속 낮아져도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 97,000,000원 수준에서 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 12% | 15,883,000원 | 15,197,106원 | 81,802,894원 | 약 97,000,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 11,118,100원 | 10,517,974원 | 86,482,026원 | 약 97,000,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 6% | 7,782,669원 | 7,242,581원 | 89,757,419원 | 약 97,000,000원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 2022년 표본 하단 부근
홍익빌레트 비교 거래는 2022년 3건으로, 거래가는 98,000,000원부터 117,000,000원, 평균은 107,666,666원입니다. 최신 거래는 2022.10.의 117,000,000원입니다. 실질취득 기준인 약 97,000,000원은 표본 최저 98,000,000원과 가까운 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 38.15㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2022.05 | 38.15㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 38.15㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 107,666,666원 |
다만 거래 표본은 3건에 불과하고 모두 2022년 거래입니다. 대상 면적은 42.35㎡이며 비교 거래는 38.15㎡여서 면적도 동일하지 않습니다. 따라서 실질취득이 표본 최저보다 약간 낮다는 이유만으로 강한 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 특히 이 단지는 29세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.8회, 매각률이 0.0%로 집계돼 환금성 검증이 필요한 물건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 685,894원 |
| 1. 임차인 공성민 보증금 | 97,000,000원 | 15,197,106원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,057,301원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 공성민 | 97,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 81,802,894원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 81,802,894원이 매수인에게 인수됩니다. 경매신청채권자 공성민의 청구표시는 임차인 공성민과 동일인이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 덕천동 지하철 3호선 숙등역 남서측 인근이며, 주위는 아파트·빌라·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.05.31. 준공된 29세대 건물로, 급배수·위생·승강기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,118,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이지만 감정평가와 매각물건명세서에는 오피스텔 주거용 이용으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.8회, 매각률 0.0%로 집계돼 낙찰 후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 확인. 현재 최저가 15,883,000원과 인수액 81,802,894원을 함께 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 공성민의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유자료와 강제경매 신청채권의 원인을 대조하세요.
- 매각물건명세서 원문 확인. 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구의 변경 여부를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 주거용 이용 사이의 건축물대장·전입·대출·세금상 영향을 확인하세요.
- 실거래 표본 보수적 적용. 비교 거래는 2022년 3건이고 대상과 면적이 달라, 평균 107,666,666원을 현재 확정 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 명도와 임차보증금 정산. 대항력 임차인과 보증금 반환·인도 시점이 연결될 수 있으므로 인수 후 협의 비용과 절차를 반영하세요.
- 체납액 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납 여부를 관리주체와 관련 기관에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — “1,588만원 낙찰”이 아니라 “약 9,700만원 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 15,883,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 97,000,000원입니다. 공성민의 전입과 점유가 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 현재 회차에서는 81,802,894원을 인수하며, 추가 유찰돼 낙찰가가 내려가면 인수액은 오히려 증가합니다.
실질취득 약 97,000,000원은 2022년 실거래 표본의 최저 98,000,000원 부근이지만, 표본이 오래됐고 3건뿐이며 면적도 다릅니다. 여기에 6회 유찰, 29세대, 단지 경매 평균 4.8회 유찰, 매각률 0.0%, 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 차이, 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 검증 과제가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 명목 최저가는 매우 낮지만 권리상 싼 물건은 아니며, 임대차 실체와 인수액이 확인되기 전에는 고위험 물건으로 접근해야 합니다.
