부산지방법원 2025타경101103. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 135,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 15,883,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 공성민은 2021.06.11 전입했고, 2021.03.24 확정일자를 갖춘 뒤 2025.02.17 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2021.12.23 롯데카드 가압류보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 15,197,106원뿐입니다. 보증금 97,000,000원 중 나머지 81,802,894원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 즉 현재 회차 기준 현금 부담은 낙찰가 15,883,000원 + 인수 81,802,894원 구조이고, 단순히 “감정가 대비 15,883,000원”으로 가격을 평가하면 실제 부담을 크게 왜곡하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 10층 1003호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 대상 면적 | 42.35㎡ |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 15층건 중 10층 1003호 |
| 소유자 | 방세연 · 2016.06.30 거래가액 117,486,364원 취득 · 2018.08.02 성명 변경 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 15,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공성민 / 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차보증금’이 중요하다
말소기준권리는 2021.12.23 롯데카드 가압류 36,057,301원입니다. 이후 부산광역시 북구 압류와 2025.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들도 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 등기부에 남는 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공성민 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 | 2021.03.24 | 97,000,000원 | 2025.02.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
공성민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 하지만 현재 매각대금으로 보증금 전액을 회수하지 못하기 때문에 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 가격 비교 — 15,883,000원이 아니라 약 97,000,000원을 기준으로 본다
홍익빌레트 비교거래는 3건입니다. 표시된 거래시점은 2022.03부터 2022.10까지이고, 거래면적은 38.15㎡입니다. 대상 면적은 42.35㎡이므로 가격 판단에는 면적·시점 차이를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 38.15㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2022.05 | 38.15㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 38.15㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 평균 | 38.15㎡ | 3건 | 107,666,666원 |
비교거래 평균은 107,666,666원, 최신 거래는 117,000,000원입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 15,883,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 97,000,000원 수준입니다. 이 기준으로 보면 과거 비교거래 평균보다 낮은 구간이지만, 거래 표본의 최신 시점이 2022.10이고 매각기일은 2026.09.29이므로 그 차이를 무시한 채 “확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 685,894원 |
| 1. 임차인 공성민 보증금 | 97,000,000원 | 15,197,106원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,057,301원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 공성민 | 97,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 97,000,000원 중 15,197,106원만 배당되고, 부족분 81,802,894원을 매수인이 인수합니다. 집행비용·배당 구조 때문에 실제 현금부담은 단순 보증금과 완전히 같지는 않지만, 회차가 내려가도 총 취득부담은 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 15,883,000원 | 15,197,106원 | 81,802,894원 |
| 7회 유찰 시 | 11,118,100원 | 10,517,974원 | 86,482,026원 |
| 8회 유찰 시 | 7,782,669원 | 7,242,581원 | 89,757,419원 |
표에서 보듯 매각가격이 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 추가 유찰을 단순히 “더 싸지는 것”으로 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심 가격축은 97,000,000원 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동, 지하철3호선 숙등역 남서측 인근. 주변은 아파트·빌라·근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1003호이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,118,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규모. 홍익빌레트는 29세대, 사용승인 관련 기준일은 2016.05.31로 표시되어 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회이고, 이 사건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,883,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 현재 인수액 81,802,894원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 공성민의 임대차계약일 2021.03.23, 확정일자 2021.03.24, 점유개시 2021.06.09, 전입 2021.06.11 기록을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 공성민과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급자료와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 최신성. 비교거래 최신 시점이 2022.10이므로 2026.09.29 입찰 전에 현재 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 건축물대장·용도·대출 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 쉽게 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 6회 유찰이나 15,883,000원이라는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 공성민의 보증금 97,000,000원입니다. 현재 회차에서 15,197,106원이 배당되고 81,802,894원이 남아 매수인에게 넘어오기 때문에, 최저가만 기준으로 보면 가격을 완전히 잘못 읽게 됩니다.
실질취득을 약 97,000,000원 수준으로 놓으면 비교거래 평균 107,666,666원과 최신 거래 117,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 비교거래 시점이 2022년에 머물러 있고, 29세대 규모에 6회 유찰까지 진행된 점, 임차인이 경매신청 채권자와 동일인으로 표시된 점을 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 ‘저가 낙찰형’이 아니라 ‘보증금 인수형’으로 봐야 정확합니다.
