최저가 27,097,000원의 함정 — 인수까지 합치면 실질취득은 105,000,000원대

부산지방법원 2025타경101109. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 3층 306호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 79,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 27,097,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 38.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 말소기준인 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류보다 앞선 임차인이 있기 때문입니다.

윤지훈은 2021.08.31. 임대차계약·전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2024.06.13. 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 배당에서는 보증금 중 26,209,254원만 변제되고, 나머지 78,790,746원이 낙찰자 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

말소기준은 2025.02.07. 접수된 병점신용협동조합의 가압류입니다. 그보다 뒤의 강제경매개시결정과 사상구 압류는 매각으로 소멸하지만, 윤지훈의 임대차 기준일과 임차권등기는 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인의 우선변제권 행사 후에도 보증금이 남으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 윤지훈 본인의 임차권입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 윤지훈은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 관계는 임대차계약·보증금 지급·점유 경위를 원문 서류로 확인해야 하며, 제공된 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

파크블루11차 전용 17.12㎡의 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원이고 최신 거래는 2025.12.의 65,000,000원입니다. 현재 최저가 27,097,000원만 비교하면 최근 평균의 38.9%로 매우 낮아 보이지만, 실제 매수 부담은 임차보증금 미배당액을 포함해야 합니다.

현재 회차의 낙찰가 27,097,000원과 인수액 78,790,746원을 합치면 실질취득은 105,887,746원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 152.0%이며, 최신 거래 65,000,000원과 실거래 최고 73,550,000원보다도 높습니다. 즉 이 사건은 유찰로 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 887,746원을 제외한 26,209,254원이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 78,790,746원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 지하철 2호선 사상역 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·시장·학교·부산서부버스터미널 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물로, 사용승인일은 2021.03.11.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 3필 일단지의 평탄한 공동주택 부지이며, 북동측 약 6미터 포장도로와 남동측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 전용 17.12㎡ 소형 아파트이며 최근 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계는 평균 4.4회 유찰, 매각률 0.0%로 집계돼 가격과 수요 검토를 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 27,097,000원에 인수 예상액 78,790,746원을 더한 105,887,746원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 약 105,000,000원대에 머뭅니다.
• 임차권 원본 확인. 2021.08.31. 임대차계약·전입·점유·확정일자와 2024.06.13. 임차권등기 내용을 계약서·주민등록·배당요구 서류와 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 검증. 임차권자와 신청채권자가 모두 윤지훈이므로 보증금 지급 흐름과 강제경매 청구원인을 함께 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 확인. 2021년 우리자산신탁 명의 신탁과 신탁등기 말소·신탁재산 귀속 과정이 있으므로 신탁원부와 소유권 변동을 원문으로 대조해야 합니다.
• 최근 거래 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 69,683,333원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 매각 진행상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “27,097,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 최저가는 27,097,000원이지만, 그 금액만 내고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원 가운데 배당되지 않는 78,790,746원을 매수인이 인수해야 하므로 현재 실질취득은 105,887,746원입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세를 크게 웃도는 데다 3회 유찰됐고, 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 관계까지 확인해야 하므로 표면 최저가는 매력적으로 보여도 권리와 가격을 합치면 보수적으로 제외해야 할 D급 물건입니다.