부산지방법원 2025타경101185. 팍스타운 13층 1307호는 사건상 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가 197,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 137,900,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사삼림이며, 말소기준권리는 2023.02.16. 설정된 괴정3동새마을금고의 채권최고액 225,600,000원 근저당입니다.
임차인 박성준은 2023.09.04. 전입했고 2025.04.22. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 점도 일반적인 경매보다 자금 부담이 큰 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101185 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 13층 1307호 |
| 도로명 | 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 70.1344㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 13층 1307호 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 220,940,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 핵심은 2023.02.16. 괴정3동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.17. 임의경매개시결정과 2025.09.01. 사상구 압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 과거 2020년 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류· 대경건설 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성준 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 대항력 없음 배당요구 |
박성준의 전입신고는 말소기준권리인 2023.02.16. 근저당보다 늦은 2023.09.04.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮다
팍스타운 동일 면적대 거래는 12건이며 전체 평균은 223,041,666원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 6건 평균이 226,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 252,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 70.27㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 70.27㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 226,250,000원 |
현재 최저매각가격 137,900,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다. 감정가 197,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 데이터상 현재 회차는 최근 실거래 수준과 비교해 가격 차이가 분명한 구간입니다. 다만 팍스타운 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.2회이고 매각률이 3.33으로 나타나므로, 단순 할인율만으로 환금성을 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 225,600,000원 | 135,169,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 괴정3동새마을금고 채권최고액 225,600,000원 중 135,169,400원이 배당되고 90,430,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 박성준의 보증금 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 137,900,000원 | 135,169,400원 | 90,430,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 131,207,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 159,645,278원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 괴정3동새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북측 인근. 주변은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지하2층 지상17층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차타워·소화전·화재탐지·화재경보 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,151,000원/㎡ · 토지면적 1,427.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 업무용입니다.
- 단지 규모. 팍스타운은 29세대이며 사용승인일은 2018-10-30입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박성준의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 가능성은 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균 226,250,000원의 61.0%입니다. 최신 거래 252,000,000원도 함께 비교하세요.
- 환금성. 가격 할인 폭과 별개로 팍스타운 경매물건 평균 유찰 횟수 5.2회와 매각률 3.33을 확인해 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로 실제 사용·대출·세금 조건을 해당 용도 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 임차보증금과 환금성을 함께 봐야 한다
이 사건의 말소기준은 2023.02.16. 괴정3동새마을금고 근저당입니다. 임차인 박성준은 그 뒤인 2023.09.04. 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 핵심 구조는 비교적 단순합니다.
가격 측면에서는 최저가 137,900,000원이 최근 12개월 실거래 평균 226,250,000원의 61.0%이고, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 반면 팍스타운 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회이며, 임차보증금과 확정일자가 아직 확인되지 않았고 특별매각조건도 20% 보증금입니다. 따라서 이 물건은 가격 차이 자체는 크지만, 최우선변제 여부와 환금성까지 확인한 뒤 현재 할인율의 의미를 판단해야 하는 유형입니다.
