최저가는 감정가 대비 크게 낮지만 대항력 있는 임차인 보증금 미배당 142,537,320원 인수 가능성이 있어 가격보다 권리위험이 우선됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 대비 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 1억 9,000만원 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인의 우선배당 후 부족분 142,537,320원은 매수인이 부담할 수 있어 단순 저가 낙찰로 판단하면 위험합니다.
감정가
203,000,000원
근린시설
최저가
48,740,000원
4회 유찰
실질취득 위험
191,277,320원
최저가+인수 가능액
인수 예상
142,537,320원
임차보증금 부족분
부산지방법원 2025타경101257. 부산 강서구 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층 2412호입니다. 감정가는 2억300만원이지만 네 차례 유찰되어 최저가는 4,874만원까지 내려왔습니다. 하지만 등기부상 을구 5번 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 가능 권리가 존재합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경101257 (강제경매)
소재지
부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층2412호
용도 / 이용상태
근린시설 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔
소유자
김화정
감정가 / 최저가
203,000,000원 / 48,740,000원
청구액 / 매각기일
190,000,000원 / 2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 갑구 4번 압류(2024.01.25)로 판단됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있으며, 임차인 강순영의 보증금 190,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 존재
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
강순영
190,000,000원
有
有
부족분 인수 가능
⛔ 인수 위험 계산 최저매각가 48,740,000원에서 집행비용 약 1,277,320원을 제외하면 임차인 배당액은 47,462,680원입니다. 보증금 190,000,000원 중 142,537,320원이 부족하며, 해당 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득 기준
동일 평형 최근 거래 기준 평균은 187,500,000원, 최근 12개월 평균은 190,500,000원입니다. 최저가는 표면상 낮지만 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득 부담은 약 191,277,320원으로 최근 12개월 평균과 유사하거나 높은 수준입니다.
매각대금 배분
실질취득 vs 실거래
최저가만 보면 저렴하지만 인수 부담 반영 시 최근 시세 수준입니다.
④ 예상 배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,277,320원
임차인 강순영 보증금
190,000,000원
47,462,680원
부족분(매수인 부담 가능)
142,537,320원
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 대항력 있는 임차권등기가 있어 낙찰가보다 보증금 인수 여부가 중요합니다.
실질취득가 계산. 최저가 4,874만원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
점유 관계 확인. 임차권자 강순영 관련 명도 및 권리관계를 별도 확인해야 합니다.
등기 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 네 차례 유찰로 가격은 낮아졌지만, 경매의 핵심 위험이 가격이 아니라 임차권입니다. 최저가 자체는 매력적으로 보이나 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남을 경우 매수인이 부담해야 합니다. 권리 안전형 물건이 아니라 인수 검토형 물건이며, 임차보증금 처리 가능성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
사건 개요
단지 평균
4.0회 유찰
소재지
부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층2412호
