부산지방법원 2025타경101257. 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층 2412호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 기재돼 있습니다. 이 사건은 감정가 203,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 34,118,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
임차인 강순영은 주민등록일자 2019.08.21, 점유개시일자 2019.09.30이며, 현재 말소기준으로 선언된 국의 압류일 2024.01.25보다 먼저 전입했습니다. 확정일자 2022.08.17과 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층2412호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 · 30층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 김화정 · 2019.10.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순영 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
현재 말소기준권리는 2024.01.25 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.09.16 칸츠자산관리대부주식회사의 근저당권 18,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2022.08.19 이미 말소됐습니다. 문제는 등기 순위 자체가 아니라 임차인 강순영의 2019.08.21 전입입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 성립했고, 2024.09.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 범위·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강순영 | 부동산 전부 · 주거 (임차권등기) | 2019.08.21 / 2022.08.17 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구일은 2024.09.04입니다. 현재 회차 기준 보증금 190,000,000원 중 33,103,876원이 배당되고 156,896,124원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 17.9%가 아니라 약 190,000,000원을 비교해야 한다
명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 비교면적은 59.389㎡이고, 실거래 12건 전체 평균은 187,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 2025.12 190,000,000원이며 최근 구간 추세는 이전보다 5.0% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.4㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 59.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 28 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 56.06㎡ | 30 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 58.4㎡ | 22 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 58.37㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2025.02 | 59.39㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 59.39㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2024.11 | 59.5㎡ | 23 | 183,000,000원 |
| 2024.08 | 58.37㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 59.39㎡ | 30 | 181,000,000원 |
| 2024.05 | 59.39㎡ | 21 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.389㎡ | 12건 | 187,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.389㎡ | 8건 | 190,500,000원 |
표면 최저가 34,118,000원은 최근 12개월 평균 190,500,000원의 17.9%에 불과합니다. 그러나 이것은 이 물건에서 의미 있는 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득은 약 190,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래 190,000,000원과 같은 수준이고 최근 12개월 평균 190,500,000원에도 거의 붙어 있습니다. 따라서 5회 유찰이나 17.9%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 34,118,000원 | 156,896,124원 | 약 190,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,600원 | 166,947,287원 | 약 190,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 16,717,819원 | 173,983,102원 | 약 190,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 34,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,014,124원 |
| 1. 임차인 강순영 보증금 | 190,000,000원 | 33,103,876원 |
| 2. 경매개시결정 · 강순영 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 190,000,000원 중 33,103,876원이 배당되고 156,896,124원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명문초등학교 남서측 인근, 명지국제신도시 내 아파트단지·단지내 상가·오피스텔·근린생활시설·공공기관·공원·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물의 24층 2412호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스·공동현관 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역 등에 속하며 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래·유찰. 단지 실거래 12건 평균은 187,500,000원, 최근 12개월 평균은 190,500,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 34,118,000원이 아니라 임차보증금 잔액 인수까지 포함한 약 190,000,000원을 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 강순영이 임차인이자 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급·경매신청 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 실제 이용 및 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 재계산. 현재 배당표는 매각가 34,118,000원 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으므로 실제 배당 결과에 따라 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34,118,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 16.81%까지 떨어진 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 최저가 34,118,000원에 인수액 156,896,124원이 붙고, 더 유찰돼도 실질취득은 약 190,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 겉으로 보이는 17.9% 가격이 아니라 실질취득 약 190,000,000원과 최근 시세를 비교해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 유찰 횟수에 비해 가격상 이점은 매우 제한적이고, 승부처는 임차보증금 인수 구조가 실제 원본에서도 그대로 유지되는지 확인하는 데 있습니다.
