부산지방법원 2025타경101319. 부산 사상구 덕포동의 공장용지 395.5㎡와 일반철골구조 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 공장·2층 사무실이며, 소유자는 주식회사티티씨우레탄완충기입니다. 중소기업은행이 청구액 1,270,000,000원으로 임의경매를 신청했고, 3회 유찰되어 최저매각가는 576,868,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2006.07.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 700,000,000원입니다. 이후의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 매각 대상의 범위와 위반건축물 상태입니다. 제시외 건물은 포함되지만, 기계기구 중 일련번호 1-2 사출성형기는 타인소유로 조사되어 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 417-17 · 부산광역시 사상구 사상로319번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 395.5㎡ · 1층 공장·2층 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 · 높이 11.17m |
| 소유자 | 주식회사티티씨우레탄완충기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,681,831,690원 / 576,868,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 타인소유 사출성형기 일련번호 1-2 평가제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2006.07.27. 중소기업은행 근저당권 700,000,000원입니다. 2007년 근저당권 100,000,000원, 2022년 근저당권 470,000,000원과 이후 가압류·압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 매각대금은 집행비용을 제외한 뒤 선순위 중소기업은행 근저당권에도 전액 배당되지 못하며, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당요구는 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기훈 | 2019.05.28 | 20,000,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 정기훈 1명입니다. 전입일 2019.05.28.은 말소기준일 2006.07.27.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025.05.07. 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 576,868,000원으로 감정가 1,681,831,690원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 공장과 토지는 이용상태·설비·진입조건· 위반건축물 여부에 따라 개별 가격 차이가 크고, 이 물건은 무단증축과 평가제외 기계까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 576,868,000원 | 568,699,320원 | 1,310,104,772원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 403,807,600원 | 397,369,524원 | 1,481,434,568원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 282,665,320원 | 277,908,006원 | 1,600,896,086원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 1,310,104,772원에서 1,600,896,086원까지 늘지만, 이는 후순위 채권자의 손실 확대일 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,168,680원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 568,699,320원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 470,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 권영미 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 66,920,143원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 101,497,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 50,386,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,878,804,092원 중 채권자 예상배당은 568,699,320원이며, 미배당은 1,310,104,772원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕포초등학교 남서측 인근으로, 중소규모 공장·단독 및 공동주택·근린생활시설이 혼재하며 유사 공장이 주를 이루는 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 덕포역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 공장용지 395.5㎡, 평지·세로장방형이며 도로는 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 일반철골구조 기타 판넬지붕 2층으로, 벽체는 판넬 마감·창호는 새시이며 전기·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 공장·사무실 복합 이용 물건으로 주거용보다 수요층이 제한적이며, 3회 유찰 이력과 위반건축물 상태가 재매각성과 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 무단증축의 위치·면적·시정명령 내용과 이행강제금 부과 내역을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 사출성형기 일련번호 1-2는 타인소유로 평가제외됐습니다. 현장 설비와 감정평가 목록을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정기훈의 실제 점유 부분과 1층 공장·2층 사무실의 사용주체, 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 정기훈의 확정일자·임대차계약서·배당요구 범위와 보증금 20,000,000원의 배당 가능성을 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 북부산세무서 압류가 존재하므로 당해세·체납세와 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 공장저당 목록 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권에 공장저당 또는 공장 및 광업재단 저당 목록이 기재돼 있으므로 포함 기계기구를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 위반건축물 정비비·설비 제외·명도비를 포함한 실질취득비용을 계산하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 행정기관 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기상으로는 명확합니다. 2006.07.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정기훈도 말소기준 이후 전입해 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 공장 경매에서는 권리보다 물건 상태가 더 큰 비용을 만들 수 있습니다. 이 물건은 무단증축 위반건축물로 이행강제금 대상이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되는 한편 사출성형기 일련번호 1-2는 타인소유로 평가에서 제외됐습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다는 뜻으로 해석할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 물건 상태와 행정 리스크는 보류. 현장·설비·위반건축물 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
