부산지방법원 2025타경101355. 부산 강서구 지사동 지사금강펜테리움 112동 19층 1901호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사바나이며 2022.03.18. 거래가 168,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 것은 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다. 과거 우리은행·한화손해보험· 부산원광신용협동조합·경남은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.04.17. 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 이 압류보다 앞선 권리입니다. 김명진은 2022.02.23. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.02.15. 확정일자를 갖춘 보증금 150,000,000원 임차인으로 2024.03.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 매수인 인수 위험이 매우 큽니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 김명진)가 2026.06.16. 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 취지의 문구를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 분석에서는 해당 임차인의 부족분을 실질 인수 0원으로 반영합니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 유승낙이 2024.08.21. 전입했고 배당요구도 2025.06.12. 접수했습니다. 전입 자체는 2025.04.17. 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김명진에게 적용되는 대항력 포기는 유승낙에게 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 112동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9875㎡ · 25층 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사바나 (2022.03.18. 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 용도는 아파트 |
① 권리 흐름 — 김명진은 포기 반영, 유승낙은 별도 확인
등기부상 과거 담보권은 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 핵심은 2024.03.04. 등기된 김명진의 보증금 150,000,000원 주택임차권이며, 이 권리는 2025.04.17. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 자동 배당산식만 보면 현재 최저가에서 김명진에게 84,837,600원이 배당되고 65,162,400원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.16. 대항력 포기 문구를 반영하면 김명진 관련 실질 인수는 0원으로 조정합니다. 이 조정은 김명진에게만 해당합니다.
② 임차인 — 확인된 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유승낙 | 미상 | 2024.08.21 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김명진 | 150,000,000원 | 2022.02.23 / 2022.02.15 | 포기 반영 | 있음 | 별도 중복신고 없음 |
③ 시세 비교 — 86,800,000원만 보면 76.5%, 그러나 아직 ‘확정 취득가’가 아니다
지사금강펜테리움 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 113,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 117,000,000원입니다. 현재 최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 실거래보다 낮은 위치지만, 유승낙의 보증금이 미상이므로 이 76.5%를 곧바로 실질취득가 비율로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 17 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 22 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9875㎡ | 12건 | 113,416,666원 |
최근 표본은 100,000,000원~120,000,000원 범위이고 최신 거래는 117,000,000원입니다. 감정가 124,000,000원은 최근 거래 상단보다 높은 반면, 현재 최저가 86,800,000원은 최근 평균 대비 76.5%입니다. 하지만 이 수치는 미상 인수액을 더하기 전 입찰가격 비율이므로, 유승낙의 보증금이 확인되기 전까지 “시세보다 싸게 취득한다”는 결론은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 김명진 보증금 · 우선변제 | 150,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당산식에서는 김명진 보증금 부족분 65,162,400원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 2026.06.16. 대항력 포기 문구를 반영하면 김명진 관련 부족분은 실질 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유승낙의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김명진 인수는 0원 조정, 유승낙은 계속 미상
| 회차 | 최저가 | 김명진 룰상 부족분 | 김명진 실질 인수 | 유승낙 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 70%) | 86,800,000원 | 65,162,400원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 69,440,000원 | 82,209,920원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 55,552,000원 | 95,847,936원 | 0원 | 보증금 미상 |
김명진만 보면 유찰이 더 진행돼도 포기 문구 때문에 실질 인수액은 0원으로 조정됩니다. 그러나 유승낙은 별개입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 69,440,000원이나 55,552,000원으로 내려간다고 해도, 최저가 하락만으로 실질취득가가 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹산초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 지사과학산업단지, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 19층 1901호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보·탐지, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 해당하고 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 단지. 지사금강펜테리움은 1,111세대이며 사용승인 관련 기준일은 2013.11.19.입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유승낙 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 김명진 포기 문구 원본 확인. 2026.06.16. 주택도시보증공사의 우선변제권 주장·대항력 포기 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 최저가 76.5%를 그대로 할인율로 보지 않기. 86,800,000원은 최근 12개월 평균 113,416,666원의 76.5%이지만 미상 인수액을 포함한 실질취득가는 별개입니다.
- 4회 유찰 의미 확인. 단지 경매 평균 유찰도 4.0회이며 현재 집계 낙찰률은 0.0%입니다. 반복 유찰의 원인이 권리·가격·수요 중 어디에 있는지 함께 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 잔존채권은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “최종 부담이 얼마인가”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 124,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 86,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 113,416,666원의 76.5%입니다. 그러나 경매에서는 최저가와 실질취득가가 같은지가 먼저입니다.
김명진의 등기 임차보증금 150,000,000원은 원래 현재 최저가를 크게 웃돌아 자동산식상 65,162,400원의 인수액을 만들지만, 2026.06.16. 주택도시보증공사의 대항력 포기 문구를 반영하면 이 부분은 실질 0원으로 정리됩니다. 반면 유승낙은 2024.08.21. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 별도 인수위험이 열려 있습니다.
결론은 김명진 리스크는 완화됐지만 전체 권리가 깨끗하다고 볼 단계는 아니다입니다. 유승낙의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 86,800,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 최근 실거래보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 가격은 낮아졌지만, 권리비용은 아직 미확정. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 유승낙 관련 사실관계를 먼저 닫는 데 있습니다.
