부동산강제경매

2025타경101377 · 부산서부지원 · 근린시설
철근 콘크리트구조 76.9033㎡

최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트

48,260,000원 4,826만 감정가 201,000,000원

감정가의 25% ▼ 75% 할인

다음 매각기일

08-25

부산서부지원 10:00

입찰 보증금

482만원

최저가의 10% · 4,826,000원

감정가 대비

▼ 76.0% 싸게 매수

감정가 2.01억원

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 2.1억 인수 위험이 핵심인 근린시설형 오피스텔 물건입니다.

가격 최저가 48,260,000원이지만 대항력 임차보증금 미배당 163,008,680원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 4,826,000원 · 실질취득은 최저가가 아닌 인수금 포함 약 211,268,680원 수준
리스크 을구 6번 임차권등기(진혜식) 존재. 배당 부족분 매수인 부담

한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 6번 임차권등기권자 진혜식의 보증금 210,000,000원이 존재하며, 배당 부족분 163,008,680원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 4,826만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

201,000,000원

최저가 대비 기준

최저매각가

48,260,000원

4회 유찰

실질취득 부담

약 211,268,680원

낙찰가+인수 가능액

인수 위험

163,008,680원

임차보증금 부족분

부산지방법원 2025타경101377. 부산 사하구 하단동 남영아트펠리체 12층 1201호 근린시설 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사남영주택이며, 2018년 소유권보존 후 신탁등기와 말소 과정을 거친 물건입니다. 현재 가장 중요한 권리는 2024년 설정된 임차권등기입니다. 전세권 및 일부 근저당은 이미 말소됐지만, 진혜식 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경101377
소재지	부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층1201호
물건종류	근린시설 (감정 이용상태 오피스텔)
소유자	주식회사남영주택
감정가 / 최저가	201,000,000원 / 48,260,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구액 210,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 강제경매개시결정 이전 권리 관계를 기준으로 검토됩니다. 을구 6번 임차권등기는 2024.07.25 설정됐으며 임차보증금은 210,000,000원입니다. 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.05.31로 대항력과 우선변제권 행사가 가능한 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
진혜식	210,000,000원	有	有	부족분 인수 가능

현재 회차 최저매각가 48,260,000원 기준 예상 배당은 임차인에게 46,991,320원입니다. 보증금 210,000,000원 대비 부족분 163,008,680원이 발생하며, 이 금액은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

⛔ 최저가 착시 주의 최저가 48,260,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 물건이지만, 대항력 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득 부담은 약 2.11억원 수준입니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,268,680원
임차인 진혜식 보증금	210,000,000원	46,991,320원
주택도시보증공사	210,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

낙찰가 vs 실질취득

낙찰가 하락에도 인수금 때문에 총 부담은 증가합니다.

④ 입찰 체크리스트

보증금 확인. 진혜식 임차권등기 보증금 210,000,000원과 인수 가능액 163,008,680원을 반드시 반영해야 합니다.
최저가 판단 금지. 4회 유찰 가격만 보고 접근하면 실질취득금액 계산에서 오류가 발생합니다.
점유 관계 확인. 임차권등기와 현황조사 내용을 기준으로 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
민간임대주택 사항. 민간임대주택 등록 사항이 등기되어 있어 관련 법률관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저”

이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 사례입니다. 감정가 2.01억원이 4회 유찰되어 4,826만원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 때문에 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다. 매수인은 최저매각가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 보증금 인수가 발목 잡는다 — 부산 하단 남영아트펠리체 1201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 예상배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-03	유찰	2억 100만원
2	2026-04-07	유찰	1억 4,070만원
3	2026-05-12	유찰	9,849만원
4	2026-06-16	유찰	-
5	2026-08-25	대기	4,826만원