부산지방법원 2025타경101377. 하단동 남영아트펠리체 12층 1201호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설입니다. 이번 물건에서 가장 중요한 권리는 2024.07.25. 등기된 진혜식의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.31., 주민등록·점유개시 2022.07.22., 확정일자 2022.05.31., 임차보증금은 210,000,000원입니다. 이 권리는 2025.04.28. 강제경매개시결정보다 앞서 발생했고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 48,260,000원에서 예상 배당은 집행비용 1,268,680원을 먼저 공제한 뒤 진혜식에게 46,991,320원이 배당되고, 남은 163,008,680원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 일부까지 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 매수인의 실질 부담은 보증금 210,000,000원 부근에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 48,260,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수 보증금’이 핵심
등기상 과거 박하나의 전세권 200,000,000원과 그 전세권에 설정된 감전새마을금고 근저당 168,000,000원, 강혜 근저당 40,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 핵심은 진혜식의 임차권등기입니다. 2025.04.28. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 그 이후 2025.08.11. 국가 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 진혜식 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 임차 관련 당사자 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 진혜식 | 2022.07.22 · 부동산 전부 | 210,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 이주명 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
진혜식은 확정일자 2022.05.31.과 배당요구를 갖춘 임차권자라 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 이주명은 보증금이 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인되는 163,008,680원을 전체 위험의 상한으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 48,260,000원으로 비교하면 안 된다
남영아트펠리체의 최근 거래 자료는 2026.09. 56.03㎡·2층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이지만, 본건과 면적이 일치하는 거래는 아니므로 직접 비교에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.03㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
표면상 최저매각가 48,260,000원은 최근 거래 170,000,000원의 28.4%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 그 48,260,000원만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 진혜식 보증금의 미배당분을 인수하므로 가격 판단은 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 210,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 170,000,000원보다 높습니다. 따라서 ‘최저가가 시세보다 싸다’거나 ‘4회 유찰로 가격 메리트가 생겼다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,268,680원 |
| 1. 임차인 진혜식 보증금 | 210,000,000원 | 46,991,320원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 진혜식에게 46,991,320원이 배당되고 부족분 163,008,680원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 하단역 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 하단역 및 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상14층 건물의 12층 1201호이며 사용승인일은 2018.01.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 남영아트펠리체는 8세대로 집계되고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.9회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 48,260,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 진혜식의 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 진혜식 임차권 확인. 보증금 210,000,000원, 전입·점유 2022.07.22., 확정일자 2022.05.31., 임차권등기 2024.07.25.의 원문을 대조해야 합니다.
- 이주명 추가 확인. 2025.01.22. 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회·6회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 각각 177,226,076원, 187,178,253원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 56.03㎡ 1건이며 본건과 면적이 일치하지 않으므로 170,000,000원은 참고가격으로만 봐야 합니다.
맺으며 — “48,260,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰돼 감정가 201,000,000원이 48,260,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 진혜식의 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않기 때문에 현재 회차에서만 163,008,680원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 최저가가 내려가도 인수액은 오히려 증가합니다.
최근 거래 170,000,000원과 비교할 때도 최저가 48,260,000원이 아니라 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 봐야 하며, 이 기준은 최근 거래보다 높습니다. 게다가 이주명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차인 인수구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
