부산지방법원 2025타경101453. 부산 서구 암남동 171-13, 송도해변로 185의 호텔 코자자 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 503㎡이고 일반상업지역에 속하며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 8층의 숙박시설 및 단독주택입니다. 현재 이용상태는 휴업으로 조사됐습니다. 감정가는 6,202,474,500원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 3,039,212,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기상 핵심은 2018.07.13. 설정된 대구은행 채권최고액 5,160,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 현재 남아 있는 김용수 근저당 200,000,000원과 부산신용보증재단· 서울보증보험·우리카드 가압류, 국·국민건강보험공단·부산광역시 서구·영도구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101453 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 171-13 호텔 코자자 · 부산광역시 서구 송도해변로 185 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 숙박시설 및 주택 · 현재 휴업 |
| 토지 | 503㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 3,701,000원/㎡ |
| 소유자 | 정동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,202,474,500원 / 3,039,212,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매채권자 | 주식회사대구은행의 승계인 에이치에프티삼일유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 5,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.07.13. 대구은행 근저당 5,160,000,000원이고, 이후의 현재 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 3,039,212,000원으로 감정가 6,202,474,500원의 49%입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설 및 주택으로 이용되는 지상 8층 건물과 토지를 함께 매각하는 구조이고, 현재는 휴업 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 실제 영업 재개 가능성, 건물 상태, 토지 활용도와 숙박시설 수익성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,039,212,000원 | 49% | 2,418,507,531원 |
| 3회 유찰 시 | 2,127,448,399원 | 34% | 3,321,153,496원 |
| 4회 유찰 시 | 1,489,213,879원 | 24% | 3,953,005,671원 |
유찰이 추가되면 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 측 미배당은 커집니다. 현재 회차에서 총 채권액 5,424,927,411원 가운데 3,006,419,880원이 배당되고 2,418,507,531원이 미배당으로 남는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,039,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,792,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 5,160,000,000원 | 3,006,419,880원 |
| 3. 근저당 · 김용수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,041,350원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,886,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 대구은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도해수욕장 동측 인근으로 해수욕장, 숙박시설, 아파트, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 숙박시설 및 단독주택이며 급배수·위생·승강기·난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 503㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 중로 한 면에 접하고 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 해일위험지구 저촉, 준보전산지 및 중로3류 접함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 확인된 임차인은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 인수. 말소기준 2018.07.13. 대구은행 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 등 압류 5건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당순서에 영향을 줍니다.
- 휴업 상태. 숙박시설 및 주택이 현재 휴업 상태이므로 영업 재개에 필요한 시설 상태와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본으로 확인하세요.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 및 해일위험지구 저촉 사항을 활용계획과 함께 검토하세요.
- 가격 판단. 감정가 6,202,474,500원 대비 현재 최저가가 3,039,212,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 수익성을 단정하지 말고 숙박시설 운영성과 토지가치를 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2018.07.13. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 현존 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 6,202,474,500원에서 2회 유찰돼 3,039,212,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 숙박시설 및 주택으로 쓰이는 지상 8층 건물이 현재 휴업 상태이고 세금·공과금 압류도 다수 존재합니다. 권리는 정리형, 투자가치는 현장검증형. 이 물건의 핵심은 등기보다 실제 운영성과 활용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
