부산지방법원 2025타경101453. 부산 서구 암남동 송도해수욕장 동측 인근의 ‘호텔 코자자’ 건물과 토지가 대상입니다. 토지는 503.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 8층 숙박시설 및 단독주택으로, 공부상 숙박시설 및 주택이나 현재는 휴업 상태입니다. 현재 소유자는 정동철이고, 2018.07.13. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 5,160,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 근저당권·압류·가압류와 현재의 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 이 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101453 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 171-13 · 부산광역시 서구 송도해변로 185 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 숙박시설 및 주택 · 현재 휴업 상태 |
| 토지 | 503.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 8층 · 숙박시설 및 단독주택 |
| 소유자 | 정동철 |
| 감정가 / 최저가 | 6,202,474,500원 / 3,039,212,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 5,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2018년 대구은행 근저당이 말소기준
2018.07.13. 정동철에게 소유권이 이전된 날 주식회사대구은행이 채권최고액 5,160,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김용수 근저당, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단·서울보증보험·우리카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 3,039,212,000원으로 감정가 6,202,474,500원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 현재 가격을 실제 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,039,212,000원 | 49% | 2,418,507,531원 |
| 3회 유찰 시 | 2,127,448,399원 | 34% | 3,321,153,496원 |
| 4회 유찰 시 | 1,489,213,879원 | 24% | 3,953,005,671원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 감소하고 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권 미배당 증가는 매수인이 그 금액을 떠안는다는 의미가 아니라, 매각대금 안에서 채권자에게 돌아가는 돈이 줄어든다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,039,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,792,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 5,160,000,000원 | 3,006,419,880원 |
| 3. 근저당 · 김용수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,041,350원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,886,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 5,424,927,411원, 예상 배당액은 3,006,419,880원, 미배당은 2,418,507,531원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도해수욕장 동측 인근으로, 해수욕장·숙박시설·아파트·근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 숙박시설 및 주택이며 현재 휴업 상태입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·승강기시설·난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 503.0㎡, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,701,000원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지에 접하고 해일위험지구에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 객실·주택 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 실제 배당구조를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 휴업 시설 상태. 현재 휴업 상태이므로 숙박시설 재가동에 필요한 내부 상태·설비·수선 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고, 숙박시설·토지의 실제 거래·수익가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치 확인
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 6,202,474,500원에서 현재 최저매각가 3,039,212,000원까지 내려온 49%입니다. 권리 측면에서도 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 현재 휴업 중인 숙박시설 및 주택이고 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류와 일괄매각·제시외 건물 조건도 함께 확인해야 합니다.
따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격상 매력”을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 감정가의 절반 이하라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다, 실제 점유·시설 상태·운영 가능성·세금 우선배당을 확인한 뒤 현재 최저가 3,039,212,000원이 실제 가치에 비해 충분히 낮은지를 검증하는 것이 핵심입니다.
