인천지방법원 2025타경1537. 인천 서구 심곡동 청아빌라 에이동 4층 402호의 다세대주택입니다. 현 소유자는 박은희이며, 2016.07.01 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사신한은행 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 2023.02.09 설정된 신한카드 주식회사 가압류 11,316,860원과 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 후순위 권리의 매수인 승계 문제는 단순합니다. 다만 이 사건은 임차인 존재가 명확히 확인된 사건도, 임차인이 없다고 확정할 수 있는 사건도 아닙니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 없어 자세한 임대차관계가 미상으로 조사됐기 때문입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자·전입·확정일자 등을 확인하기 전까지 대항력 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1537 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 334-4 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인일 | 1995.07.15 |
| 소유자 | 박은희 · 2016.07.01 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 48,438,145원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.07.01 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 채무자는 박은희입니다. 이후 신한카드 주식회사 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만 표본 시점은 보수적으로
청아빌라(334-4)의 비교 대상 면적은 52.19㎡이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 118,500,000원, 최신 거래는 2023.01의 123,000,000원입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 이 평균의 50.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 52.19㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.06 | 52.19㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 평균 | 52.19㎡ | 2건 | 118,500,000원 |
수치만 보면 감정가 122,000,000원은 비교 실거래 평균 118,500,000원과 비슷한 구간이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 59,780,000원으로 크게 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 2022.06과 2023.01의 2건뿐이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세처럼 보는 것은 보수적이지 않습니다. 현재 가격 수준 자체는 낮지만, 실제 입찰 판단은 최근 현장 거래와 물건 상태를 다시 확인하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,316,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 89,316,860원 중 58,303,960원이 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 31,012,900원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 면적 불일치 — 이 사건의 핵심 서류 리스크
매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 등기사항전부증명서상 각 층별 면적은 176.68㎡로 등재돼 있으나, 현황 및 집합건축물대장상 각 층별 면적은 115.3㎡로 서로 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구청 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 인근에 인천도시철도2호선 서구청역이 위치합니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 1995.07.15입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 규모. 청아빌라(334-4)는 총 12세대이며, 비교 면적은 52.19㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사에서 임대차관계가 미상으로 확인됐으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 대항력 확인. 임차인이 확인될 경우 전입일자·확정일자·보증금·배당요구 여부를 말소기준일 2016.07.01과 대조하세요.
- 면적 원본 대조. 등기상 176.68㎡와 현황·집합건축물대장상 115.3㎡의 차이를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 시세 재확인. 실거래 표본은 2022.06과 2023.01의 2건이므로 2026.09.18 입찰 전에 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 배당 시나리오에서는 미배당 31,012,900원이 발생하며 신한카드 가압류 예상배당은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 59,780,000원, 3회 유찰 시 41,846,000원, 4회 유찰 시 29,292,200원 시나리오를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만 확인할 서류도 분명하다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 59,780,000원까지 내려와 감정가의 49%, 제공된 실거래 평균의 50.4%에 불과합니다. 가격 숫자 자체는 분명히 낮아졌습니다.
하지만 이 물건을 단순한 저가 매물로만 보면 안 됩니다. 임대차관계가 현장조사에서 미상이고, 등기상 층별 면적 176.68㎡와 현황·집합건축물대장상 115.3㎡가 서로 다릅니다. 게다가 비교 실거래는 2건이며 최신 거래도 2023.01입니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 점유·임대차와 면적 문제를 확인한 뒤에야 권리 안전성을 확정할 수 있는 사건입니다.
