인천지방법원 2025타경1537. 인천 서구 심곡동 청아빌라 에이동 402호, 전용면적 52.19㎡로 거래된 이력이 있는 다세대주택입니다. 1995년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층에 해당합니다. 현재 소유자인 박은희 씨는 2016년 7월 1일 이 부동산을 90,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 신한카드가 2023년 가압류를 설정했고, 신한은행이 2025년 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%에 불과합니다. 가격만 보면 눈길이 가지만, 이 정도로 여러 차례 유찰된 이유를 점검하는 것이 먼저입니다. 특히 매각물건명세서에 명시된 층별 면적 불일치는 실제 입찰 판단에서 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 334-4 에이동 4층 402호 |
| 건물명 | 청아빌라(334-4) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 거래자료상 전용 52.19㎡ · 4층 건물의 4층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1995.07.15 |
| 단지 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 박은희 (2016.07.01 소유권이전, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,846,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 48,438,145원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임대차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 현장조사상 임대차관계 미상 |
| 등기상 인수 | 0원 (별도 임차권·점유관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸
말소기준권리는 2016년 7월 1일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 채무자는 현 소유자인 박은희 씨입니다. 이후 2023년 설정된 신한카드 가압류(11,316,860원)와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
현재 확인된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 조사되지 않은 선순위 임차인까지 없다고 보증하는 숫자는 아닙니다. 점유관계를 확정하기 전에는 실질취득금액을 최저매각가만으로 확정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 과거 평균의 35.3%, 하지만 거래가 오래됐다
청아빌라(334-4)의 같은 면적(52.19㎡) 실거래로 확인되는 자료는 2022년 6월과 2023년 1월의 2건입니다. 두 거래의 평균은 118,500,000원이며, 현재 최저매각가 41,846,000원은 그 평균의 35.3%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 52.19㎡ | 2층 | 123,000,000원 |
| 2022.06 | 52.19㎡ | 2층 | 114,000,000원 |
| 2건 평균 | 52.19㎡ | 2건 | 118,500,000원 |
감정가 122,000,000원은 과거 실거래 평균 118,500,000원과 가까운 수준입니다. 하지만 3회 유찰된 현재 최저가 41,846,000원은 감정가보다 크게 낮습니다. 역사적 거래가격과의 차이는 분명하지만, 그것만으로 지금 시점에서 충분한 할인 매력이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다.
이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 다만 실제 거래 및 경매 표본이 제한적이므로 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 매각기간을 예측할 수는 없습니다. 소규모 다세대주택은 아파트처럼 동일 조건의 거래를 다수 비교하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 제외한 배당 가능액은 신한은행 근저당권에 배분되며, 신한카드 가압류까지 배당할 금액은 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,153,228원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 78,000,000원 | 40,692,772원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 11,316,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 41,846,000원 |
채권액은 신한은행 근저당의 채권최고액 및 신한카드 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신한은행 근저당의 채권최고액과 신한카드 가압류 청구금액을 합친 89,316,860원 중 예상배당액은 40,692,772원입니다. 계산상 미배당액은 48,624,088원입니다. 신한은행의 경매 신청 청구금액 48,438,145원에도 예상배당금이 미치지 못합니다.
추가 유찰 시 배당 시나리오
낙찰되지 않고 추가 유찰이 발생하는 경우의 가격별 배당 추정입니다. 아래 금액은 향후 매각이 진행된다고 가정한 시나리오이며, 확정된 매각기일이나 실제 낙찰금액이 아닙니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 48,624,088원 |
| 4회 유찰 가정 | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 60,951,920원 |
| 5회 유찰 가정 | 20,504,540원 | 19,735,458원 | 69,581,402원 |
추가 유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자 미배당액은 늘어납니다. 그러나 말소되는 근저당권과 가압류의 미배당금이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 반면 별도의 대항력 있는 선순위 임차인이 발견된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있어 총 취득비용을 별도로 검토해야 합니다.
④ 핵심 위험 — 등기부와 건축물대장의 면적 불일치
이 차이는 이 사건에서 특별히 주목해야 할 문제입니다. 건물 전체 층별 면적의 등기 방식에 문제가 있을 가능성을 설명하고 있지만, 그 추정만으로 대상 호실의 구분소유 범위, 대지권 또는 공부 정리 가능성이 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
| 등기부 층별 면적 | 176.68㎡ |
|---|---|
| 현황·건축물대장 | 115.3㎡ |
| 에이동 층별 면적 | 115.3㎡ |
| 비동 층별 면적 | 61.38㎡ |
| 거래자료상 전용 | 52.19㎡ (402호 비교 거래 기준) |
| 추정 원인 | 에이동·비동 층별 면적 합산 등재 |
| 우선 확인사항 | 집합건축물대장·건축물현황도·등기부상 전유부분 표시 및 대지권 |
특히 176.68㎡와 115.3㎡는 각 층별 면적에 관한 비교이며, 거래자료상 개별 호실의 전용면적 52.19㎡와 같은 기준의 숫자가 아닙니다. 따라서 면적 차이를 그대로 402호의 전용면적 차이로 해석해서도 안 됩니다.
입찰에 앞서 해당 면적 불일치가 실제 매수할 전유부분의 범위나 향후 소유권 이전, 담보대출, 재매도 절차에 영향을 주는지 확인해야 합니다. 단순한 등기상 오기인지, 별도 정리나 법적 검토가 필요한 문제인지에 따라 이 물건의 경제적 가치는 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동, 서구청 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재해 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근에 인천도시철도 2호선 서구청역이 위치하며, 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 1995.07.15 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 기본 위생·급배수시설, 도시가스시설 및 난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 형태로, 다세대주택 2개 동의 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각 시점의 재지정 여부와 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 빌라로 동일 면적 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래자료가 부족하고 층별 면적 불일치 문제도 있어, 재매도와 담보대출에 관해서는 별도의 사전 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 불일치 원본 대조. 등기부의 층별 면적 176.68㎡, 집합건축물대장의 115.3㎡, 에이동·비동 합산 추정에 대한 근거를 확인하고, 402호의 전유부분·대지권·건축물현황도를 대조하세요.
- 점유·임대차 조사. 현장조사상 임대차관계가 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임차보증금, 전입일, 확정일자를 확인하여 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 존재 가능성을 검토하세요.
- 실질취득비용 재계산. 등기상 인수액은 0원이지만, 선순위 임차인이 확인되면 보증금 미배당 인수액을 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 넘는 경우 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 확인 거래는 2022년과 2023년뿐입니다. 현재 매매 호가, 인근 유사 다세대 거래, 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하고 입찰 상한을 결정하세요.
- 추가 유찰 판단. 현재 감정가의 약 34.3%까지 하락했습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 면적·점유 위험은 자동으로 해소되지 않으므로 가격만을 이유로 입찰하지 마세요.
- 대출·재매도 가능성. 면적 불일치가 담보평가나 거래 과정에 문제가 될 가능성이 있는지 금융기관과 전문가에게 확인하세요.
- 관리비·세금·명도비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 금액, 공과금, 점유자 명도에 필요한 비용과 시간을 별도로 검토하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.11.02 매각 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서를 다시 대조하고, 매각조건 및 절차 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “4,184만원이라 싸다”는 판단은 아직 이릅니다
인천 심곡동 청아빌라 402호는 감정가 122,000,000원에서 최저매각가 41,846,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 과거 실거래 평균 118,500,000원과 비교하면 숫자상 차이가 매우 큽니다. 하지만 이 거래는 2022년과 2023년의 사례이므로, 현재 시세에서 동일한 가격 메리트가 존재한다고 단정할 수 없습니다.
권리 면에서는 신한은행 근저당과 신한카드 가압류가 매각으로 소멸하므로 등기상 인수 구조가 단순합니다. 반면 임대차관계가 확정되지 않았고, 층별 면적의 등기부·건축물대장 불일치까지 존재합니다. 이 두 문제는 입찰가가 낮아진다고 저절로 해결되지 않습니다.
최종 판단은 조건부 검토, 적극 입찰은 보류입니다. 실제 점유와 선순위 임차인 유무를 확인하고, 면적 불일치의 법적·실무적 영향을 해소한 다음, 현시점의 매매 가능 가격을 재산정해야 합니다. 이러한 검증을 통과한다면 낮아진 최저가는 장점이 될 수 있지만, 검증 전에는 할인율보다 불확실성이 더 중요한 물건입니다.
