인천지방법원 2025타경1556. 인천 서구 청라동 리베라움더레이크 2층 220호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자 황상화는 2019.08.31. 매매를 원인으로 2021.04.07. 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 351,440,000원입니다. 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 제이티캐피탈주식회사 근저당권은 2025.07.14. 이미 말소됐고, 서울신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 주식회사부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-8 리베라움더레이크 2층 220호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건내 제2층 제220호 |
| 소유자 | 황상화 · 2021.04.07. 소유권이전 · 거래가액 351,440,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 231,661,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 소멸
말소기준은 2021.04.07. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 61,174,623원, 신용보증기금 가압류 21,544,944원과 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제이티캐피탈주식회사의 60,000,000원 근저당권은 2025.07.14. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 160,720,000원으로 감정가 328,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉬운 유형이 아니며, 동일 건물 내에서도 위치·가시성·임대상태·업종 수요 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 현재 가격대에서 수요가 강하지 않았다는 신호로 함께 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 160,720,000원 | 200,049,647원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 112,504,000원 | 247,590,623원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 78,752,800원 | 280,784,317원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 표는 가격의 ‘저렴함’을 뜻하는 것이 아니라 배당구조 변화를 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 275,000,000원 | 157,669,920원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 61,174,623원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 21,544,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 160,720,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,050,080원을 제외한 157,669,920원이 주식회사부산은행에 배당되고, 서울신용보증재단과 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 채권액 357,719,567원 중 채권자 배당액은 157,669,920원, 미배당은 200,049,647원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실 구조이지 낙찰자가 승계하는 금액은 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제2층 제220호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 24층 건물입니다.
- 주위환경. 청라3동 행정복지센터 동측 인근으로, 업무용·상업용시설과 근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지는 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,983,000원/㎡입니다.
- 토지 형태. 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건보다 임대상태와 상권 수요의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 이 사건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 실제 수요와 임대가치를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 160,720,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 근린생활시설 수익성. 실제 임대료·공실 여부·관리비·상가 수요가 가격의 핵심이 될 수 있으므로 실사용 또는 임대수익 관점의 별도 검토가 필요합니다.
- 유찰 구조. 3회 유찰 시 112,504,000원, 4회 유찰 시 78,752,800원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 주식회사부산은행은 전액 변제를 받지 못하며, 후순위 가압류권자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.07. 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가 328,000,000원의 49%인 160,720,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 물건 이용상태가 근린생활시설이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 ‘낮아진 최저가’보다 실제 상권·임대가치·점유상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 판단에는 보수적인 접근이 적절합니다.
