인천지방법원 2025타경1556. 인천 서구 청라동 리베라움더레이크 2층 220호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 황상화이며, 2021년 4월 7일 거래가액 351,440,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 서울신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 이어졌습니다. 부산은행이 신청한 임의경매가 2025년 9월 9일 등기되었고, 현재는 세 차례 유찰된 상태입니다.

등기상 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 여기서 등기상 인수할 권리가 없다는 것과 물건을 아무 문제 없이 인도받을 수 있다는 것은 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유자, 임대차계약 및 실제 사용상태의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2021년 4월 7일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 275,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 61,174,623원, 신용보증기금 가압류 21,544,944원, 부산은행의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

앞서 설정된 하나자산신탁 명의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소되었고, 2021년 6월 8일 설정되었던 제이티캐피탈 근저당권 60,000,000원 역시 2025년 7월 14일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 유효한 별도 인수채무로 더해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

현재 최저매각가 112,504,000원은 감정가 328,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 감정가와 실제 매매시세는 서로 다릅니다. 특히 근린생활시설은 해당 호실의 위치, 임대수익, 공실, 용도와 수요에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다.

현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최저매각가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 2021년 소유권 취득 당시 거래가액 351,440,000원도 현재 시세를 대신할 수는 없습니다. 세 차례 유찰은 매수 수요와 가격 적정성을 재검토할 필요가 있다는 신호이지, 저평가가 확정되었다는 근거는 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각가격에 따른 배당 추정입니다. 향후 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인되는 권리와 배당계산을 전제로 하며, 미확인 점유·임대차에 따른 위험과 취득 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,504,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,375,056원을 제외한 110,128,944원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 계산상 채권액은 357,719,567원이며, 채권 미배당 합계는 247,590,623원입니다.

여기서 중요한 것은 미배당과 인수의 구별입니다. 부산은행 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석되므로, 이들의 계산상 미배당액을 낙찰자에게 그대로 더하지 않습니다. 다만 실제 배당은 채권액 확정, 집행비용, 법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 업무용·상업용시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 24층 건물 중 2층 220호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 영업 여부, 임차 사용 여부, 공실 상태 및 관리 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 본건 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 접근 조건과 별개로 해당 호실의 실제 출입 동선 및 가시성 확인이 중요합니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 중심상업지역입니다. 관련 토지의 면적은 2,994.9㎡로 기재되어 있으며, 이는 해당 220호의 전용면적을 의미하지 않습니다. 토지 공시지가 지표는 3,983,000원/㎡입니다.
• 규제. 경제자유구역·지구단위계획구역·성장관리권역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 기간이 표시되어 있으므로, 매각일 기준 적용 여부와 현재 규제 내용을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 매각목록에 표시된 권리범위와 대지권은 원본 서류 대조가 필요합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 실제 상업 수요, 임대료 수준, 점포의 위치와 공실 가능성이 중요합니다. 세 차례의 유찰 이력을 고려해 보수적인 매각·재매각 가능성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 용도 대조. 사건 용도에 대지가 기재된 반면 집합건물 2층 220호의 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각 대상, 대지권, 건축물대장상 호실 용도를 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 점포 사용자를 확인하고 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 대항력 여부를 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 해당 건물의 같은 용도·유사 위치 호실 실거래 및 실제 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 가격상 이익을 판단하지 않습니다.
• 임대수익 검토. 현 임대 여부, 실제 임대료, 공실 가능성, 운영비와 관리비를 검토한 뒤 적정 취득가를 산정해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 집합건물 관리주체에 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구별. 계산상 채권 미배당액은 247,590,623원이나 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 별도의 선순위 권리·법정 우선채권 및 점유관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 현재 최저가 112,504,000원을 출발점으로 삼더라도 취득 관련 비용과 수익성·환금성 검토를 거친 가격 상한을 별도로 설정해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 2026.11.02 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 공적 장부의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “34.3%의 가격표가 곧 34.3%의 시세는 아니다”

청라 리베라움더레이크 220호는 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조이고, 계산상 인수액은 0원입니다. 등기상의 후순위 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보이지 않는다는 점은 긍정적입니다.

그러나 매각대금이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높다고 결론 내릴 수는 없습니다. 세 차례 유찰된 근린생활시설이며, 현재 시세를 검증할 최근 실거래와 임대수익 정보가 확인되지 않았습니다. 더욱이 감정평가상 임대관계가 미상이고 사건 용도 표기와 실제 이용상태도 함께 점검해야 합니다.

등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 가격 판단과 입찰 결정은 보류가 합리적입니다. 해당 호실의 실제 점유, 임대차관계, 최근 거래가격, 공실 및 환금성을 확인한 후에야 현재 최저매각가가 적정한 취득가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 가치와 숨은 점유 위험을 확인하는 것입니다.