인천지방법원 2025타경1579. 부평구 청천동 월드메르디앙부평 102동 16층 1604호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 이영신 명의 소유권이전 등기는 2023.07.17 접수됐고, 등기에는 거래가액 339,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 284,400,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 김민기 근저당, 여러 가압류·압류, 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 인수형 사건은 아닙니다. 특히 김민기의 전입일자는 2025.03.28로 말소기준 2023.07.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 같은 김민기가 2023.09.15 채권최고액 20,000,000원의 근저당권자이면서 임차권자로도 등기돼 있다는 점은 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1579 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 385 월드메르디앙부평 102동 16층1604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 |
| 임차 범위 | 16층 제1604호 60.89㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 16층 · 사용승인 2023.06.20 |
| 소유자 | 이영신 · 등기 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 164,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 239,497,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.17 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.09.15 김민기의 근저당권, 2025년 이후 케이알산업·신한자산신탁·한국투자저축은행· 케이제이피디앤드씨의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정, 김민기의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 동일인 관계 확인 필요
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민기 | 16층 제1604호 60.89㎡ 전부 | 20,000,000원 | 2025.03.28 | 없음 | 후순위 | 0원 |
임대차계약일자는 2023.08.15, 점유개시일자는 2023.09.15, 주민등록일자와 확정일자는 2025.03.28이며, 2025.10.31 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 주민등록일자가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.10.31 접수돼 있으나, 선순위 수협은행 근저당보다 후순위입니다.
③ 가격 — 감정가의 49%, 하지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 164,640,000원으로 감정가 336,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 금액 자체는 크게 내려왔습니다. 다만 현재 시점의 동일·유사 오피스텔 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 284,400,000원 | 161,535,040원 |
| 2. 근저당 · 김민기 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이알산업 | 390,792,026원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 338,614,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이제이피디앤드씨 | 424,210,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,558,016,481원, 총 예상배당은 161,535,040원, 미배당은 1,396,481,441원입니다. 수협은행도 청구액 239,497,751원을 전액 회수하지 못하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 청천초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 중소규모 공장·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역. 청천동 385는 준공업지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2023.06.20이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김민기의 임대차계약일 2023.08.15, 점유개시일 2023.09.15, 주민등록·확정일자 2025.03.28 관계를 계약서·현황조사·명세서 원본과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 김민기가 20,000,000원 근저당권자이자 20,000,000원 임차권자로 등기된 경위를 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 336,000,000원의 49%지만 실거래 자료가 없어 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 가정 매각가에서는 수협은행에도 미배당이 발생하고 후순위 권리는 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조 자체는 명확합니다. 2023.07.17 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·주택임차권은 모두 소멸합니다. 임차인 김민기도 전입이 2025.03.28로 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자 인수는 0원입니다.
다만 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 최저가가 164,640,000원까지 내려왔어도 비교할 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 김민기가 후순위 근저당권자이면서 임차권자라는 특이한 관계도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 임대차 실질관계 검증이 선행돼야 하는 오피스텔입니다.
