인천지방법원 2025타경1589. 주안에쉐르 4층 417호는 전용 38.1494㎡의 다세대 물건으로, 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 109,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,410,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하라 매력적으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 을구 1번 전세권입니다.
전세권자 이원만의 전세권은 2023.08.18 등기됐고 전세금은 230,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준으로 잡힌 2025.09.24 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 해당 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분석됩니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 미배당 전세금이 늘어나는 구조라, 총 취득부담은 전세금 2.3억원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층 417호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 38.1494㎡ · 4층 건물 내 4층 417호 |
| 소유자 | 주식회사빛 (2023.08.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원만 / 230,000,000원 |
| 선순위 권리 | 전세권 · 이원만 · 전세금 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 2.3억 전세권
확인된 별도 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 별도 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다. 이와 별개로 등기된 전세권자 이원만의 권리는 명확히 존재하며, 전세금은 230,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 61.8%가 아니라 실질취득 2.31억을 봐야 한다
주안에쉐르의 실거래 전체 평균은 89,793,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 86,431,428원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -8.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.0㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 35.0㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 35.44㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2024.07 | 38.15㎡ | 2 | 101,600,000원 |
| 2023.07 | 38.15㎡ | 4 | 104,700,000원 |
| 2023.06 | 38.59㎡ | 3 | 90,300,000원 |
| 2023.05 | 40.03㎡ | 2 | 90,800,000원 |
| 2023.03 | 36.55㎡ | 3 | 85,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 86,431,428원 |
최저가 53,410,000원 자체만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 61.8%입니다. 하지만 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 전세권 미배당 177,951,380원을 더한 현재 회차의 실질취득 부담은 약 231,361,380원으로, 최근 12개월 평균의 약 267.7%, 최신 거래 90,000,000원의 약 257.1%입니다. 더욱이 최근 거래 추세가 -8.5%로 하락 중이므로 가격 측면의 가점 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,361,380원 |
| 2. 전세권 · 이원만 | 230,000,000원 | 52,048,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권 채권 230,000,000원 중 현재 회차에서 예상 배당되는 금액은 52,048,620원이고, 미배당액은 177,951,380원입니다. 집행비용은 1,361,380원으로 추정돼 매각대금 전액이 비용과 전세권 배당에 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 2017.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 417호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 관교여자중학교 서측 근거리에 위치하고, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역에 걸친 부지이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역과 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장·보안설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 주안에쉐르는 127세대이며 실거래 표본은 존재하지만, 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.5%이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다세대·도시형생활주택 특성상 가격 민감도가 큰 구간으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 최우선 확인. 2023.08.18 설정된 이원만 전세권 230,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분석됩니다. 등기사항과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 미배당액 계산. 현재 회차 가정 배당액은 52,048,620원, 미배당은 177,951,380원입니다. 응찰가는 이 잔액을 제외한 단순 최저가가 아니라 총 취득부담 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 미배당 193,685,966원, 4회 유찰 시 204,700,176원으로 증가합니다. 낙찰가가 떨어져도 실질 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 86,431,428원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 추세 -8.5%를 우선 기준으로 보세요. 전체 평균 89,793,333원 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 별도 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 주거나 별도 부담이 될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “2.3억 선순위”가 먼저다
이 사건은 감정가 109,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 53,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그것만 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 전세금 230,000,000원의 전세권이 경매개시결정보다 앞서 있고 매각으로 소멸하지 않는 구조이며, 현재 회차 예상배당 후에도 177,951,380원이 남습니다.
따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 부담은 약 231,361,380원입니다. 이는 최근 12개월 평균 86,431,428원과 최신 거래 90,000,000원을 크게 웃돌고, 시장 흐름도 -8.5% 하락 추세입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분만큼 전세권 미배당이 커져 총 부담은 2.3억원 부근에 머뭅니다. 표면 가격은 싸지만 실질 가격은 시세를 크게 초과하는 인수형 사건으로, 가격과 권리를 함께 보면 투자 매력도는 매우 낮게 평가됩니다.
