인천지방법원 2025타경1589. 인천 미추홀구 주안동의 주안에쉐르 4층 417호, 전용면적 38.1494㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)이며, 소유자는 주식회사빛입니다. 사건은 채권자 이원만의 임의경매로 진행됐습니다. 등기상 이원만은 경매개시 이전인 2023.08.18에 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정한 권리자이기도 합니다. 현재 3회 유찰되어 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 최저매각가가 하락했습니다.

표면적인 가격만 보면 최근 실거래 평균에 비해 상당히 낮습니다. 그러나 등기상 선순위 전세권은 일반적인 후순위 압류와 다르게 살펴야 합니다. 특히 전세권자의 배당요구 여부 및 해당 전세권에 기한 경매신청인지에 따라 매각 후 소멸하는지, 매수인이 인수하는지가 달라질 수 있습니다. 예상배당상 인수액 0원이라는 계산만으로 선순위 전세권이 안전하게 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권

등기상 중요한 순서는 명확합니다. 2023.08.18 이원만 전세권 설정이 먼저이고, 2025.09.24 이원만의 임의경매개시결정이 그다음입니다. 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있지만, 그보다 앞선 전세권의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

과거 신탁등기와 압류도 확인됩니다. 국제자산신탁주식회사 관련 신탁은 말소되었고, 미추홀구와 국의 압류 역시 각각 해제되어 등기상 말소 처리됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 이미 정리된 과거 압류보다 아직 전세권 인수·소멸 판단이 필요한 을구 1번 권리입니다.

② 시세 비교 — 3회 유찰에도 가격 판단은 보류

주안에쉐르의 유사 면적 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 89,793,333원입니다. 다만 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 혼재된 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 86,431,428원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 살펴야 합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -8.5%로 하락 흐름입니다.

최근 평균을 기준으로 최저가 37,387,000원은 시세의 43.3%, 전체 평균 기준으로는 41.6%입니다. 가격만 비교하면 큰 할인으로 보입니다. 그러나 전세권 미배당액을 매수인이 모두 인수하는 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 배당 부족분이지 곧바로 확정된 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 해결되지 않는다

예상배당에서는 유찰이 추가될수록 전세권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액이 늘어납니다. 만약 이 미배당액이 모두 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락을 인수 부담 증가가 대부분 상쇄합니다. 전세권 자체가 소멸하는 것으로 최종 확인된 경우에는 이러한 인수 시나리오를 적용하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 관교여자중학교 서측 근거리입니다. 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2017.08.28 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 및 보안설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 다수 필지가 일단지로 이용되는 완경사 사다리형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 사용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제1종 및 제2종 일반주거지역 관련 사항, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주안에쉐르는 127세대 규모로, 최근 실거래에서는 가격 편차가 크게 나타납니다. 최근 거래 추세도 -8.5%이므로 매도 시 적정가격과 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 전세권 소멸 여부. 을구 1번 이원만 전세권 230,000,000원이 매각 후 존속하는지, 배당요구 또는 전세권 실행 경매로 소멸하는지 매각물건명세서·경매신청서류·배당요구 관련 서류를 대조하세요.
• 인수금액 확인. 예상 미배당 193,685,966원을 단순히 인수 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 존속 시 실제 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 임차관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 확정일자, 별도 임차권 및 대항력 유무를 확인하세요.
• 전세권 존속기간. 기재된 존속기간은 2025.07.04까지지만, 기간 종료만으로 등기상 전세권이 자동 말소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 86,431,428원, 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 거래 추세는 -8.5%입니다. 전체 평균만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
• 유찰과 인수 부담. 이미 3회 유찰됐고 추가 유찰 시 전세권 예상 미배당액이 증가합니다. 실질 부담이 낮아지는지 별도로 계산해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 점유 상태 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 확인하고 선순위 전세권의 소멸 여부에 관해 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “37,387,000원이 진짜 취득가격인가?”

이 물건은 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 37,387,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 43.3%에 불과하기 때문입니다.

하지만 등기상 230,000,000원 선순위 전세권이 있습니다. 예상배당액을 제외한 193,685,966원을 매수인이 인수해야 한다면, 조건부 실질취득 부담은 231,072,966원으로 최근 평균 시세의 267.3%입니다. 이 경우 저가 낙찰의 이점은 사실상 사라집니다.

반면 전세권자 이원만이 직접 임의경매를 신청한 사건이므로, 해당 경매신청과 배당절차에 따라 전세권이 소멸할 가능성도 반드시 검토해야 합니다. 선순위라는 이유만으로 인수를 확정해서도 안 되고, 배당표에 인수 0원으로 계산됐다는 이유만으로 소멸을 확정해서도 안 됩니다.

최근 거래 추세마저 -8.5%인 상황입니다. 종합적으로 이 사건은 현재 D등급의 고위험·확인 우선 물건으로 평가합니다. 전세권의 소멸 여부가 명확해지기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 낙찰가보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하느냐입니다.