인천지방법원 2025타경1663. 인천 동구 송림동 풍림아이원 105동 13층 1301호 아파트입니다. 현재 소유자는 김진경이며 2021.02.19. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 33,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.25. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 단순합니다. 과거 국민은행·하나은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 살아 있는 담보권은 2021년 국민은행 근저당입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 182,000,000원을 기준으로 근저당 채권최고액 33,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1663 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 339 송림풍림아이원아파트 105동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 21층 건물 내 13층 1301호 |
| 동일면적 실거래 기준 | 59.97㎡ |
| 소유자 | 김진경 · 2021.02.19. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 29,373,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 하나로 정리된다
현재 말소기준은 2021.02.19. 을구 7번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 33,000,000원이고 채무자는 김진경입니다. 2025.09.25. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 압류·가압류 등 별도 후순위 금전권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 75.6%
풍림아이원 동일 면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 240,583,333원, 최신 거래는 2026.04. 242,500,000원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%로, 제공된 최근 거래 지표와 비교하면 시세 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 18 | 242,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 11 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 1 | 219,500,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 240,583,333원 |
표본의 최저 거래는 212,000,000원, 최고 거래는 254,000,000원이며 최신 거래도 242,500,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 제공된 실거래 최저가보다도 낮습니다. 감정가 260,000,000원 단계와 달리, 1회 유찰된 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,652,000원 |
현재 최저가 182,000,000원 가정 배당입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 33,000,000원 기준 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,000,000원 | 33,000,000원 | 145,652,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,399,999원 | 33,000,000원 | 91,816,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,179,999원 | 33,000,000원 | 54,174,759원 | 0원 |
세 시나리오 모두 국민은행 채권최고액 33,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권액은 29,373,003원이며 각 시나리오에서 신청채권자의 배당 충족 여부도 충족으로 제시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송림동 소재 인천서흥초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·소규모공장 등으로 구성됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 13층 1301호. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 풍림아이원 · 1,355세대 · 2009.08.07. 준공.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역. 공시지가 1,351,000원/㎡.
- 도로. 단지 내 포장도로와 외곽 공도에 접하며, 토지정보상 광대소각입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.02.19. 국민은행 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본으로 입찰 직전 다시 대조합니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 240,583,333원의 75.6%입니다. 최근 거래가격과 개별 호수 상태를 함께 비교합니다.
- 배당 외 부담 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 관리·현황 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 수선 필요 여부 등 등기와 배당표에 나타나지 않는 비용을 별도로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14., 매각기일은 2026.08.18.입니다. 입찰 전 최신 원본과 매각서류를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.02.19. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 가격도 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 182,000,000원까지 내려와, 동일 면적 최근 12개월 평균 240,583,333원의 75.6% 수준입니다.
따라서 등기 권리와 가격만 보면 유리한 조합입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 상황을 확인하지 않고 ‘완전 무위험’으로 판단해서는 안 됩니다. 권리는 단순하고 가격은 최근 시세 아래, 최종 변수는 점유 확인 — 이 물건의 핵심입니다.
