부산지방법원 2025타경101536. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 12층 1202호입니다. 사건의 용도 표기는 임야·토지지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 공부상 오피스텔이면서 실제로도 주거용으로 이용 중인 물건이므로, 아파트를 전제로 한 가격 비교가 아니라 같은 건물·유사 오피스텔 거래와의 별도 대조가 필요합니다.

소유자 주식회사모티전력은 2023년 4월 10일 매매를 원인으로 거래가 289,320,000원에 소유권을 취득했고, 2023년 4월 21일 부산축산업협동조합에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 부산광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

과거 김혜진 씨 명의의 주택임차권등기가 있었습니다. 임차보증금은 170,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2020년 10월 23일, 확정일자는 2020년 10월 7일이었지만, 해당 임차권등기는 2023년 4월 26일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 매수인이 승계하는 임차권은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명

정예지 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 6일 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 참여 금액은 확정할 수 없습니다. 이는 배당구조에 영향을 줄 수 있지만, 말소기준보다 늦은 전입이므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 95,697,000원으로 감정가 279,000,000원의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 95,697,000원입니다.

그러나 가격 판단은 유찰률만으로 끝나지 않습니다. 같은 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하지 않은 상태에서는 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 사건이 이미 3회 유찰됐다는 사실은 최초 감정가와 시장의 응찰 기대치 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,697,000원 가정)

근저당 채권최고액 120,000,000원 기준 미배당액은 26,425,546원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구포초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대이며, 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 구포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 대지 260㎡, 평지의 가로장방형 토지로 북서측 포장 소로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 3회 유찰은 가격이나 물건 특성에 대한 시장의 보수적 반응을 시사합니다. 주거용 오피스텔의 관리비·전용면적·임대수요를 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%만으로 싸다고 판단하지 말고 웅진아름누리와 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
• 임차인 원본 확인. 정예지 씨의 보증금과 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 드는 기간·비용을 반영하세요.
• 용도 확인. 사건 용도 표기, 등기상 집합건물, 감정 이용상태가 서로 다르게 표현됩니다. 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
• 세금·관리비. 부산광역시 북구의 압류 원인 세금과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 철도보호지구. 철도보호지구 저촉과 방화지구·일반상업지역 규제가 향후 이용이나 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”

현재 자료를 기준으로 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 과거 170,000,000원 임차권은 이미 말소됐고, 현재 임차인의 전입은 말소기준 이후입니다. 따라서 최저가 95,697,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 같은 95,697,000원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 현재 시세와 환금성입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실제 이용은 주거용 오피스텔이고 최근 거래 비교가 없는 상태입니다. 가격을 싸다고 단정하거나 유찰률만으로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격 판단은 최근 실거래와 현장 상태를 확인할 때까지 보류하는 것이 맞습니다.