부산지방법원 2025타경101545. 부산 북구 화명동 2299-8, 용당로9번길 18의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실·주차장, 2층 근린생활시설, 3~4층 다가구주택입니다. 토지는 162.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 감정가는 934,593,500원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 654,215,000원으로 감정가의 약 70%입니다.

권리 구조의 기준점은 2017.06.16. 설정된 부산은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 부산은행 근저당권들이 연속해 설정됐고 경매개시결정 역시 그 뒤입니다. 현재 회차 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 담보권 배당에 사용되고, 일부 후순위 근저당에는 미배당이 생기지만 그 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2017.06.16. 부산은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 2017년 36,000,000원, 2018년 50,600,000원, 2019년 88,000,000원, 2020년 44,000,000원·99,000,000원, 2023년 33,000,000원의 부산은행 근저당권이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 뒤 전입

보증기관 대위·승계 신고는 없고, 실제 임차인은 최한솔·최성욱 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.04.29., 2024.05.22.로 말소기준일 2017.06.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 934,593,500원에서 한 번 유찰돼 최저가는 654,215,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 70%지만, 이 사건에는 가격 메리트를 직접 검증할 최근 실거래 비교치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 물건은 단순 주택 한 호가 아니라 2층 근린생활시설과 3~4층 다가구주택이 결합된 혼합용도 건물·토지입니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 임대상태, 내부 상태, 층별 이용현황과 해당 유형의 거래가격을 확인한 뒤 판단하는 편이 데이터와 부합합니다.

④ 예상배당표 (매각가 654,215,000원 가정)

현재 회차에서 담보권 채권 합계는 710,600,000원, 예상 배당액은 645,272,850원, 미배당은 65,327,150원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 화명동 학사초등학교 동측 인근. 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트슬라브, 사용승인일 2003.12.13. 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
• 이용상태. 1층 계단실·주차장, 2층 공부상 근린생활시설, 3~4층 공부상 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부 현장조사가 불가해 내벽 및 바닥 상태는 조사되지 않았습니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 2,416,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 현황 재확인. 실제 임차인은 최한솔·최성욱 2명입니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만, 최한솔의 보증금과 두 임차인의 우선변제 여부는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 2층 임대관계. 최성욱의 2층 보증금 30,000,000원·차임 1,000,000원 조건과 실제 점유상태를 현장에서 대조하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 조사가 되지 않았습니다. 2~4층 내부 상태와 수리 필요 여부는 입찰가에 직접 반영할 확인사항입니다.
• 혼합용도 확인. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 구조이므로 층별 이용과 임대현황을 분리해 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 654,215,000원으로 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
• 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 현장은 별도 문제

이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.06.16. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 2024년에 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 건물·토지 일괄매각이고, 감정평가 당시 내부 현장조사가 이뤄지지 않았습니다. 최한솔의 보증금과 우선변제 여부도 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 현재 최저가 654,215,000원이 실제 거래시장보다 싼지 판단할 비교가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 현장·임대·가격 검증이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.