부산지방법원 2025타경101545. 부산 북구 화명동 2299-8의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1층 계단실·주차장, 2층 공부상 근린생활시설, 3~4층 공부상 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017.06.16. 부산은행 근저당권 360,000,000원이며, 이후 설정된 부산은행 근저당권들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 최한솔·최성욱 두 사람이 확인됩니다. 전입일은 각각 2024.04.29., 2024.05.22.로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101545 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2299-8 · 부산광역시 북구 용당로9번길 18 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 계단실 및 주차장 · 2층 근린생활시설 · 3~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 · 162.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조태훈 |
| 감정가 / 최저가 | 934,593,500원 / 654,215,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비오일유동화전문유한회사 / 644,138,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2017년 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.06.16. 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 2017.09.05.부터 2023.04.05.까지 부산은행 근저당권이 계속 추가 설정됐습니다. 이 후순위 담보권들은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.06.09.에는 에이치에프비오일유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
과거 한국토지주택공사의 전세권 70,000,000원은 2010.08.06. 설정됐지만 2015.04.14. 해지로 말소됐습니다. 2015~2016년 신한은행·국민은행·농협은행의 기존 근저당권 역시 등기부상 이미 말소된 상태라 현재 매수인이 인수할 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최한솔 | 확인 필요 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 최성욱 | 2층 | 2024.05.22 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 654,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,942,150원 |
| 을구 9번 근저당 · 부산은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 부산은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 부산은행 | 50,600,000원 | 50,600,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 부산은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 부산은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 부산은행 | 99,000,000원 | 66,672,850원 |
| 을구 15번 근저당 · 부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권 합계 710,600,000원 중 예상 배당은 645,272,850원이고, 미배당은 65,327,150원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 654,215,000원으로 감정가 934,593,500원의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 매각가는 457,950,500원, 3회 유찰 시 320,565,350원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 같은 유형의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 표본이 확인되지 않아, 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 복합용도 건물은 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판단하기 어렵기 때문에 토지가치, 실제 임대현황, 층별 이용상태와 수익성을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실 및 주차장, 2층은 공부상 근린생활시설, 3~4층은 공부상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트슬라브 건물이며 사용승인일은 2003.12.13.입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 현장조사가 되지 않아 내벽·바닥 상태를 조사하지 못했습니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 입지. 학사초등학교 동측 인근이며 근린생활시설·다가구주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 162.2㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구 및 학교 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 재확인. 최한솔의 보증금·점유부분과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 명도 시나리오. 두 임차인은 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 2~4층 내부 상태와 수선 필요성을 입찰가에 반영하세요.
- 복합용도 수익성. 2층 근린생활시설과 3~4층 다가구주택의 실제 임대료·공실·관리비를 확인해 수익성을 계산하세요.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획·주거용지·상대보호구역 조건이 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고 주변 유사 근린·다가구 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 현장과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.16. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 최한솔·최성욱 역시 2024년에 전입해 모두 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 권리와 시세만 확인하면 끝나는 유형이 아닙니다. 2층 근린생활시설과 3~4층 다가구주택이 결합된 복합용도이고, 감정 당시 내부조사도 되지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준가격 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 점유·내부 상태·임대수익·유사물건 시세 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
