인천지방법원 2025타경508174. 청학사거리 북측 인근의 현대아파트 101동 12층 1202호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 11월 24일 설정된 주식회사이앤케이캐피탈대부의 근저당권 208,000,000원입니다. 이 근저당을 기준으로 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 낙찰자가 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
과거 등기 이력에는 여러 차례의 압류·가압류·가등기·전세권·근저당과 과거 경매 이력이 존재하지만 상당수는 이미 말소된 이력입니다. 이번 매각에서 직접 봐야 할 핵심은 현재 말소기준 이후의 권리관계와 점유·호수 일치 여부입니다. 특히 감정 당시 공부상 위치와 현황상 위치가 달랐던 이력이 있으나, 2025.11.19. 보정서 기준으로 현재는 1202호로 일치한 상태라는 내용이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508174 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 545-1 현대아파트 101동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 12층 |
| 사용승인일 | 2000.06.19 |
| 소유자 | 박지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 345,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 194,916,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준권리 | 2021.11.24. 을구 26번 근저당권 · 주식회사이앤케이캐피탈대부 · 채권최고액 208,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 말소기준인 이앤케이캐피탈대부 근저당 이후, 2021.12.08. 같은 회사의 근저당 26,000,000원과 2024.01.23. 용승옥 근저당 40,000,000원, 2025.03.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 아직 확인할 수 없다
감정가 494,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 345,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 실질취득 기준도 345,800,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 입찰가격 메리트는 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,641,200원 |
| 1. 을구 26번 근저당 · 주식회사이앤케이캐피탈대부 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 을구 30번 근저당 · 주식회사이앤케이캐피탈대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 31번 근저당 · 용승옥 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,158,800원 |
현재 회차 가정에서는 채권 274,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 66,158,800원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 345,800,000원 | 274,000,000원 | 0원 | 66,158,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 242,059,999원 | 237,871,159원 | 36,128,841원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 169,441,999원 | 166,269,811원 | 107,730,189원 | 0원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 이 계산에서 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 즉 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념이고, 이 사건의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 청학사거리 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층 1202호이며, 사용승인일은 2000.06.19입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 호수 일치. 감정 당시 건축물현황도상 위치와 현황 위치가 달랐던 이력이 있으나, 2025.11.19. 보정서 참조 내용상 현재는 1202호로 일치한 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.11.24. 을구 26번 이앤케이캐피탈대부 근저당 208,000,000원을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 호수·현황 확인. 과거 공부상 위치와 현황 위치가 달랐던 이력이 있으므로, 보정 이후 실제 1202호 위치와 건축물현황도 일치 여부를 현장에서 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 확인되지 않았고 임차인도 잡히지 않지만, 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 345,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 할인 여부는 별개입니다. 같은 단지·유사 면적·유사 층 최근 거래를 반드시 비교하세요.
- 배당과 인수를 구분. 추가 유찰 시 채권자 미배당이 발생해도 이 계산에서는 매수인 인수가 0원입니다. 미배당액을 낙찰자의 추가 부담으로 오해하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.11.24. 이앤케이캐피탈대부 근저당이고, 임차인 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 345,800,000원에서는 예상 채권 274,000,000원도 전액 배당되고 소유자에게 66,158,800원이 남는 구조입니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 1회 유찰로 감정가 494,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에서 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 결론적으로 권리는 합격권, 가격은 실거래 검증 후 판단이 적절합니다. 여기에 과거 호수 위치 불일치 이력이 있었던 만큼, 입찰 전 현장과 건축물현황도의 1202호 일치 여부까지 마지막으로 확인하는 것이 이 물건의 핵심 체크포인트입니다.
