인천지방법원 2025타경509057. 연수구 동춘동 961 태평아파트 101동,상가동 6층 609호로, 감정평가에서는 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 황정모이고, 신청채권 청구액은 220,253,300원입니다. 현재 최저매각가는 121,030,000원으로 감정가 247,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다.
다만 이 사건은 할인율만으로 판단하기에는 권리 흐름이 단순하지 않습니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.05.01. 웰컴저축은행 주식회사의 임의경매개시결정으로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 2022년의 근저당권 이전·근질권·질권 및 전세권 이전 가운데 현재 등기부상 말소된 것으로 표시되지 않은 권리가 함께 존재합니다. 따라서 계산표의 인수액 0원은 그대로 참고하되, 실제 매수인 승계 여부는 원본 서류와 매각물건명세서로 재확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509057 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 961 태평아파트 101동,상가동 6층609호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 청능대로 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지하1층/지상16층 건물 중 6층 609호 |
| 소유자 | 황정모 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 220,253,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’ 계산만으로 끝내면 안 된다
등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 2022년 권리입니다. 2022.09.06. 채권최고액 247,000,000원의 근저당권이 우리에이엠씨금융대부주식회사 앞으로 설정된 뒤 2022.10.14. 주택에이엠씨금융대부주식회사로 이전되었습니다. 같은 날 웰컴저축은행주식회사 앞으로 채권최고액 247,000,000원의 근질권이 설정됐고, 2022.10.20.에는 김영희 앞으로 채권액 88,000,000원의 질권이 설정되어 있습니다.
또한 2022.09.08. 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정된 뒤 2022.10.14. 주택에이엠씨금융대부주식회사로 이전되어 현재 말소된 것으로 표시되지 않은 상태입니다. 반면 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 이 두 흐름이 서로 완전히 맞물리는지 여부가 입찰 전 가장 먼저 확인할 부분입니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 조사내역은 없지만 ‘미상’
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 주택임대차보호법상 대항력 가능성이 있는 점유자가 존재하는지는 현재 내용만으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 121,030,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 84,721,000원(감정가 34%), 4회 유찰 59,304,699원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 121,030,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 84,721,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 59,304,699원 | 0원 |
할인 폭은 분명 큽니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 숫자가 제시되어 있지 않으므로 121,030,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,535,580원 |
현재 예상배당 계산에서는 채권자 배당액이 0원, 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 신청채권 청구액은 220,253,300원이고, 등기부에는 현재 말소된 것으로 표시되지 않은 권리가 존재하므로 실제 배당순위와 승계 여부는 원본 배당요구·등기 내용을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 청학동 소재 청학중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 구매생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 연수역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상16층 건물 중 6층 609호이며 상·하수도, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2022년 권리 원본 대조. 주택에이엠씨금융대부주식회사 명의 근저당권 이전·전세권 이전, 웰컴저축은행주식회사 근질권, 김영희 질권의 실제 소멸 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 제공 판정은 2025.05.01. 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고 있으므로, 등기부와 매각물건명세서의 소멸기준을 직접 대조하세요.
- 점유관계. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당표 확인. 예상배당에는 집행비용 2,494,420원과 소유자 잔여 118,535,580원만 반영되어 있으나 청구액은 220,253,300원이므로 실제 채권배당 순위를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장 대비 저가라고 단정하지 말고 최근 동일 단지·동일 면적 실거래를 별도로 대조하세요.
- 회차 전략. 현재 121,030,000원, 3회 유찰 84,721,000원, 4회 유찰 59,304,699원 시나리오를 기준으로 권리 확인 이후 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “권리 일치 여부”가 먼저
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 247,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 121,030,000원까지 내려왔기 때문입니다. 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 등기부를 보면 2022년의 근저당 관련 권리와 전세권 이전이 현재 말소된 것으로 표시되지 않은 채 남아 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 사건은 “싸니까 먼저 들어가는 물건”이 아니라 “권리가 정말 소멸하는지 확인한 뒤 가격을 보는 물건”입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저평가를 확정할 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리는 원본 확인 전 보류. 이것이 현재 단계의 결론입니다.
