부산지방법원 2025타경101680. 부산 북구 구포동 파크블루 제10층 제1001호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 270,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 132,300,000원까지 내려왔다는 사실보다, 178,000,000원 임차보증금의 처리 방식입니다. 등기상 윤석규의 주택임차권은 2023.11.09. 등기됐고, 경정등기에는 2019.10.31. 점유개시와 2019.10.25. 확정일자 170,000,000원, 2021.11.25. 증액분 8,000,000원의 확정일자가 적혀 있습니다.
원칙적인 배당 계산에서는 현재 최저가 132,300,000원에서 집행비용 2,652,200원을 제외한 129,647,800원이 윤석규 보증금에 배당되고, 부족분 48,352,200원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 윤석규의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 2026.05.11. 제출했습니다. 따라서 윤석규 임차권에 대해서는 매수인이 실제 떠안을 금액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-495 파크블루 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 지하1층 지상15층 건물 내 제10층 제1001호 · 사용승인일 2018.11.15 |
| 소유자 | 장서현 · 2019.03.22. 매매 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
장서현 소유권 이전과 함께 2019.04.08. 하나은행 근저당권 184,800,000원이 설정됐지만, 이 근저당은 2019.10.30. 이미 말소됐습니다. 이후 윤석규의 주택임차권이 2023.11.09. 등기됐고, 2023.12.26. 경정등기로 계약·점유·확정일자 내용이 보완됐습니다. 데이터상 매각으로 소멸하는 기준은 2025.07.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석규 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) 전입 2019.10.25 | 178,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대항력 포기·말소 확약 |
| 조용래 | 전입 2025.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조용래는 2025.07.30. 전입으로, 2025.07.17. 강제경매개시결정보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않습니다. 윤석규 임차권의 2023.12.26. 경정등기는 별도의 임차인이 아니라 동일 임차권의 계약일·점유개시일·확정일자를 보완한 내용입니다.
③ 시세 비교 — 77.8%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
파크블루9차의 비교 가능한 동일 면적 표본은 2021.10 전용 59.2㎡·13층 170,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 132,300,000원은 이 거래가의 77.8%입니다. 윤석규 임차권의 실질 인수가 확약으로 0원이므로 실질취득 역시 132,300,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.2㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 평균 | 59.2㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
수치만 보면 감정가 270,000,000원에서 132,300,000원까지 내려와 할인 폭이 큽니다. 그러나 거래표본이 1건이고 그 거래시점이 2021.10이므로, 이 170,000,000원을 2026년의 확정적인 현재 시세로 보기는 어렵습니다. 따라서 77.8%라는 비율 자체는 확인할 수 있지만 이를 근거로 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 윤석규 보증금 | 178,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤석규 보증금 부족분은 48,352,200원입니다. 다만 2026.05.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출됐으므로 윤석규 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금으로 고정되지는 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 49% | 132,300,000원 | 48,352,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 39% | 105,840,000원 | 74,441,760원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31% | 84,672,000원 | 95,252,096원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 윤석규 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있으므로, 해당 임차인의 룰상 인수액은 실질적으로 0원으로 처리합니다. 즉 이 사건에서는 유찰될수록 매각가가 내려가는 효과가 실제 총취득액에도 반영됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도3호선 구포역 남동측 인근. 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도3호선 구포역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물의 10층 1001호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 기계식주차, 도시가스, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역, 공시지가 2,216,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파크블루9차는 16세대 규모이며 확인되는 동일 면적 거래표본은 2021.10의 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 문구를 원본으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 윤석규 임차권. 배당표상 미배당액 48,352,200원이 발생하지만, 확약이 유효하게 적용되면 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 조용래 점유. 전입은 2025.07.30.으로 경매개시결정 뒤라 대항력은 없지만, 현 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본. 확인 거래는 2021.10의 170,000,000원 1건뿐입니다. 77.8%라는 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 5회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.9회입니다. 환금성·응찰수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “48,352,200원 인수”가 아니라 확약 이후의 실제 부담을 봐야 한다
이 사건을 배당표 숫자만 읽으면 윤석규 보증금 부족분 48,352,200원을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.11. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 132,300,000원입니다.
남은 쟁점은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 대비 49%, 2021.10 거래가 대비 77.8%까지 내려왔지만 거래표본은 1건뿐이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.9회입니다. 확약으로 주된 인수 위험은 해소됐지만, 오래된 단일 거래를 현재 시세처럼 받아들이지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
