부산지방법원 2025타경101680. 부산 북구 구포동 파크블루, 현칭 ‘파크블루9차’ 10층 1001호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 59.2㎡입니다. 소유자 장서현은 2019.04.08. 거래가액 221,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 184,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 윤석규의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.

권리분석의 중심은 윤석규의 임차보증금 178,000,000원입니다. 배당가정상 현재 매각가 270,000,000원에서는 주택도시보증공사가 80,620,000원을 배당받아 97,380,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.05.11. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

반면 가격은 매우 불리합니다. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2021.10의 170,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 158.8%입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 170,000,000원이지만, 실제 확인되는 거래월은 2021.10이므로 현재 시세 판단 표본으로는 시점과 개수가 모두 제한적입니다. 이 제한을 감안하더라도 최저가 270,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 유효한 호재, 근저당 말소기재는 재확인

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 임차권 경정은 중복 합산 금지

을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 윤석규 임차권등기의 경정입니다. 보증금 178,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 윤석규의 보증금 양수인이므로 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 윤석규·조용래 2명입니다.

* 배당가정상 주택도시보증공사의 미배당액은 97,380,000원이지만, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 매수인 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 270,000,000원은 거래 표본의 158.8%

파크블루9차 전용 59.2㎡와 일치하는 확인 거래는 1건입니다. 감정가와 최저가가 모두 270,000,000원이고 확약 적용 후 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 270,000,000원입니다.

최저가와 실질취득 270,000,000원은 최신 거래 및 평균 170,000,000원의 158.8%입니다. 매각기일은 2026.07.22이고 확인 거래월은 2021.10이므로 현재 시세를 단정하기에는 거래 시점이 오래됐습니다. 그렇더라도 170,000,000원과 270,000,000원 사이의 격차가 커, 이 자료만으로는 가격 할인이나 저가 매수 근거를 찾을 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

집행비용·하나은행·주택도시보증공사 순으로 배당하는 가정입니다. 하나은행 근저당권의 등기상 말소기재가 있어 실제 배당순위와 금액은 최종 문서 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 업무시설 계열 물건으로 환금성과 대출조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 입지. 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구포역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다. 승강기·기계식주차·도시가스· 개별난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남동측 약 5미터 도로에 접하고, 대지는 평지의 가로장방형입니다. 토지면적은 227.0㎡, 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 기준높이 130m·최고높이 180m입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 거래 표본은 1건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 8.1회·매각률 0.0%로, 빠른 재매각을 전제로 한 접근은 위험합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.11. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출 주체·적용 호수· 적용 보증금 178,000,000원과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 범위. 확약은 윤석규 보증금의 양수인인 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 조용래의 점유원인·보증금·퇴거계획은 별도로 조사해야 합니다.
• 근저당 말소기재. 2019.04.08. 설정된 하나은행 근저당이 2019.10.30. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 말소기준권리와 예상배당표의 전제가 유효한지 반드시 재확인해야 합니다.
• 최저가 확인. 3회 유찰 표기와 최저가 270,000,000원, 감정가 대비 100%가 동시에 기재돼 있습니다. 실제 매각기일의 최저매각가격을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 시세 추가조사. 확인 가능한 거래는 2021.10의 170,000,000원 1건뿐입니다. 인근 주거용 오피스텔의 현재 매물·실거래·임대수익을 추가 비교해야 합니다.
• 명도. 임차권 말소 확약이 있어도 실제 점유자가 자진 퇴거하는 것은 별개의 문제입니다. 윤석규·조용래의 현재 점유 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차설비의 이용 가능 차량과 유지비, 공용부분 관리비 체납을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·매각기일 공고를 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 윤석규의 임차보증금 178,000,000원은 주택도시보증공사의 2026.05.11. 확약으로 미배당이 생겨도 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 조용래 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

그러나 인수 0원이 곧 저가 매수를 뜻하지는 않습니다. 현재 실질취득 270,000,000원은 확인 가능한 최신 거래 170,000,000원의 158.8%이고, 3회 유찰 표기에도 최저가는 감정가의 100%입니다. 총 16세대의 소규모 오피스텔, 경매 평균 유찰 8.1회와 매각률 0.0%도 환금성에 불리합니다. 더욱이 하나은행 근저당권의 말소기재와 예상배당 전제가 충돌합니다.

확약은 긍정적이지만 가격은 과도하고, 핵심 권리 전제도 재확인이 필요합니다. 현재 조건에서는 가격 가점을 줄 수 없으며, 최종 등기부·매각물건명세서·확약서·매각공고를 대조하기 전 응찰은 보류하는 것이 타당합니다.